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综合理财规划 理财规划——住房规划 制定住房消费方案 张帅男和李美女在邯郸工作三年后打算结婚，可是目前尚无自己的住房。两人手头仅有10万积蓄，张帅男打算先买个小点的二手房，等有了钱再换大一点的房子；李美女则觉得要买就一步到位，买个大房子，否则宁可先租房，再买房。 请你作为局外人，该他们提些建议。 住房消费方案——规划流程 1.购房还是租房 适合租房的人群：刚踏入社会的年轻人、工作地点和生活范围不固定、储蓄不多、不急需买房且辨不清房价走势。 1.购房还是租房——年成本法 购房年成本=首付款×存款利率 + 贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用 租房年成本=房屋押金×存款利率 +年租金 未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。 购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。 房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。 利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。 年成本法案例 李小姐最近看上了一套位于邯郸某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月1200元，押金1万元。而购买的总价是40万元，李小姐可以支付20万元的首付款，另外20万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。李小姐应该租房还是买房？（假定李小姐的年平均投资回报率是4%） 分析： 租房年成本=10000元×4% + 1200元×12 = 14800元 购房年成本=20万元×4% + 20万元×5.51% = 19020元 租房年成本14800元 购房年成本19020元，因此租房更划算。 缺点：没有考虑时间的长短；没有考虑未来房租和房价的走势。 如果房价和房租相对稳定不变，房价40万一次性付出。在短期或长期内（70年的产权）那么， 租房年成本=10000元×4% + 1200元×12 = 14800元 购房的机会成本：40万×4%=16000元 讨论：1.如果房价不再上涨，你会如何选择? 2.如果房价可能还会上涨，你又如何选择？ 3.对于普通家庭，购买130平米以上的住房和豪华装修，总的支出会达到80万左右，这样做合适吗？ （考虑4%的机会成本） 1.购房还是租房——净现值法 其中NPV为净现值，t为年份数，CFt为各年的净现金流，i为折现率。 使用净现值法时，居住年数的长短影响甚大。如果不打算在一个地方居住太久，租房往往比购房更划算些，纵使房租会上涨，但购房的利息负担、房屋的交易成本及装修费用都比较大，在短期内期待房价飙升也是不切合实际的。但预期在一个地方居住的时间较长，用净现值法计算，购房往往比租房划算些。 购房或租房的选择——净现值法案例 王先生最近看上了一套位于邯郸开发小区的房子。该房可租可售。 如果租，每年按照24000交租金，租期6年。 如果购买，总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；购买该房的税费及装修费共需10万元，假定王先生居住6年后能够按照80万出售。 王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资回报率是5%） （1）王先生租房的净现金流量现值计算： 购房的目标 购房的面积需求： 不必盲目求大 无需一次到位 量力而行 购房环境需求： 地段 面积 确定购房目标后的筹资计划 估算负担得起的房价 可负担的购房首付款 =可用于购房的资产额度×复利终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率）+每年可供购房的储蓄×年金终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率） 可负担的购房贷款 =每年可供购房的储蓄×年金现值系数（n=贷款年限，r=房贷利率） 可购买房屋总价=可负担的购房首付款 + 可负担的购房贷款 可负担房屋单价=可负担房屋总价 ÷ 需求房屋面积 估算负担得起的房价案例 李先生一家拟在石家庄定居，计划5年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产20万元，其中可用于购房的有15万。李先生一家目前每年可结余6万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约100平方米，房屋单价是多少？。 按想购买的房屋价格估算月负担费用 欲购买房屋总价=房屋单价×需求面积 需要支付的首期部分=欲购买房屋总价×（1-按揭成数） 需要支付贷款比例=欲购买房屋总价×按揭成数 每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分的以月为单位的年金值 1、等额本息还款法 2、等额本金还款法 按想购买的房屋价格估算月负担 张先生欲购买100平方米的房子，目前市场