北城新区住宅项目市场调研文档.pptVIP

区域项目销售进度分析 沂龙湾·慧园 豪森名邸 开元·花半里 荣盛·花语馨苑 理想家 香樟园 金信融城 蓝钻庄园 泉府公馆 旭徽·凤凰水城 休格兰花园 月澜锦城 柳溪美庐 2014.12 2012.12 2013.6 2013.12 2014.6 长期影响区域供应量 大部分楼盘销售进入中后期，豪森名邸、金信融城、泉府公馆、凤凰水城、休格兰花园等将长期影响区域未来市场供应情况。 区域项目客户群体分析 费县 平邑 沂南 莒南 临沭 郯城 苍山 枣沟头 半程 白沙埠 李官 新桥 方城 汪沟 探沂 义堂 客源分布：以兰山市区、城西市场经营户为主，部分周边县城乡镇客户，本地属性强。 客群结构：30-50岁中年人为主，自住或给子女购房，部分年轻人购置婚房，另外不乏大量投资客户。 客群需求：以改善型居住为主、兼顾刚需客群。 城西市场 市区 区域项目总结分析 项目产品： 区域市场供应：区域内开发量巨大，市场项目众多，项目之间竞争较大。 区域市场产品类型：区域内项目多是以洋房+高层组合开发为主，部分为纯高层项目； 区域内项目户型面积：高层户型以95㎡-125㎡为主，洋房以130-140㎡为主； 区域内项目总价：高层总房款在45万元到60万元之间，洋房以80万元居多。 市场竞争： 项目地块相近，配套设施、交通条件、产品规划相似，同质化严重，面临不可避免的激烈竞争； 区域内项目销售状况整体向好，去化速度相对其他房产板块较快，市场需求量大，区域价值认可度高。 区域内产品客户来源区域、群体构成、消费层次等极为相似，在客源方面面临竞争； 同区域竞争市场，众多项目采取高层面向刚需、经济型客群，定位中端，洋房面向舒适、改善型客群，定位高端。 沂蒙路周边项目价格高于通达路附近项目 产品力=生命力：区域内激烈的市场竞争造就区域内项目产品力的提升，在户型设置、园林绿化、建筑规划等方面各自努力，形成了各自的市场竞争优势，但同时部分个案如泉府公馆相比区域内其他楼盘，在户型设计上难以适应本地市场等原因销售状况不佳。 刚需为王，市场青睐：在强大的刚性需求市场中，花语馨苑、金信融城纯高层项目凭借刚需定位取得良好的市场销售成绩。 洋房产品、品质先行：区域内洋房产品众多，品质却不一而足，洋房客户群体相比刚需客户更看重楼盘品质，包括：户型设计、园林景观、建筑规划、物业服务、开发商口碑都影响洋房客户的抉择，区域内蓝钻庄园、香樟园、花半里等凭借优越的产品品质取得市场成功。 区域项目总结分析 区域优势 区域未来发展潜力较大，市场认可度高 教育配套升值：区域内汇集了临沂小学、初中、高中在内的众多知名教育资源，成为区域内普遍的项目优势。（一小、二小分校、十二中、十六中、一中等） 商业配套升值：沂蒙路作为北城新区规划为商业为主的主干道，汇集颐高上海街、万和广场，以及区域周边的鲁商中心、齐鲁园广场、红星美凯龙等诸多商业综合体项目，带动区域内商业价值的提升。 区域价值升值：区域位于北城新区一期规划与二期规划的交界区域，未来二期规划将极大带动区域房产价值的提升。 市政规划升值：北城新区规划道路、公交系统、城市BRT、医院、公园、体育设施、文化设施等诸多市政规划政策倾斜，将加快区域发展成熟速度。 区域内开发量众多，楼盘集聚，但同时市场需求庞大，成为兰山老城区客户、周边乡镇、县区客户、外地工作者在临沂置业的首选区域。 区域项目总结分析 区域内诸多项目高层+洋房产品组合开发销售带给我们对客群的思考？ 改善为主，兼顾刚需。 解读形成原因： 北城区域今年受益城市规划，区域房价遥遥领先与临沂其他版块，对于临沂其他区域房产项目庞大的市场供应和较低的价格优势吸纳了大量刚需客户群体。 良好的市场前景、区域潜力、和高于其他区域的市场价格，诸多因素影响，北城新区成为临沂房产市场改善型、中高端项目的集中区域。 客户组成： 兰山中高收入群体、城西商城经商者、县城乡镇个体经营户成为中高客户群体的主要组成。 市区年轻工作人员、普通城市白领则成为刚需客户群体的主要部分 区域内项目小步调、多频次推盘的节奏带给我们对营销的思考？ 小步调，多频次 解读： 区域竞争项目众多，产品相似度高，而客源数量固定，各个项目互相分流客源，即：客源众多、分流严重，推盘必须快速吸收有效客源，快速消化意向客户，缩短推盘时间，避免客户流失。 快推快销，形成热销话题，营造热销口碑，提升项目市场认可，促进项目后期销售循序渐进，良性循环。 结 束 北城新区住宅项目市场调研 ——2013.11 PART1 北城区域发展综述 PART2 北城区域项目分析 PART1 北城区域发展综述 北城区域发展综述 北城新区职能定位为市级市政服务中心、文化中心、体育中心、商业副中心、高教科研区、滨水休闲度假区所在地，中高档住