2007年14月江西省房地产市场运行情况分析.doc

内部资料 注意保管 建 筑 房 地 产 业 要 参 建设部政策研究中心 主办 2007年6月11日（第23期） 本期要目 央行上海总部出台发布信贷投向新指引工业用地招拍挂开始在各地落实 3 一线城市一季度甲级写字楼市场分析 6 人口结构调整将进一步推高房价 9 建材市场淡季不淡价格见涨对外商投资房地产的监管建议2007年1-4月江西省房地产市场运行情况分析美国有限合伙制的中国“模仿秀” 20 每周报告：2007年1-4月房地产开发市场运行情况 　　　　　本周分析 本 期 评 论 央行上海总部出台发布信贷投向新指引 日前，央行上海总部对上海的金融机构发出《上海市信贷投向指引（2007年修订）》。房地产作为资本密集型产业，在投资、开发以及消费等各环节都离不开金融的支持。在我国更是直接的表现为对银行信贷资金的依赖，《指引》的发布必对房地产市场产生影响。 表 2005-2007年上海信贷指引发布房地产行业相关内容一览 资料整理：《建筑房地产要参》编辑部 2007年在引导金融机构合理把握信贷投向上重点强调了以下几个方面：一是，向薄弱环节和战略产业倾斜；二是，严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序开发企业的贷款；三是，严控外资买房信贷；四是，支持市民自住型购房，支持中低收入阶层、中小套型住房需求的同时，加强个人住房贷款管理。 从发布的时点来看。近期，无论地方还是中央，调控房地产市场的政策再度紧锣密鼓的发布。5月京、沪两地分别有针对土地增值税细则和二手房交易个税征收消息传出，调控发出“从严”信号。央行连续两次上调存款准备金率的基础上，5月再度打出“组合拳”，加息、存款准备金率上调和扩大汇率浮动区间三管齐下。在这样的背景下，5月下旬央行上海总部印发2007年《上海市信贷投向指引》。短期来看，对房地产市场的影响不大，但从重点强调项目来看，“违规”操作将以就是重点严查对象。 热 点 分 析 工业用地招拍挂开始在各地落实 土地调控政策还将继续完善 本刊综述 近日，监察部、国土资源部决定，今年在全国开展工业用地招标拍卖挂牌出让工作专项执法监察。执法监察的重点是，全面推行并严格执行工业用地招标拍卖挂牌出让制度情况，全面执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》情况。 工业用地出让将全面进入“招拍挂”时代 我国工业用地价格一直处于最低水平，虽然许多城市工业用地出让最低价是根据基准地价的70%确定的，然而在实际操作中，一些地方政府受“以地生财”和GDP政绩等利益驱动，竞相降低工业地价以吸引投资者，如此一来，本来就不高的工业地价又大幅缩水。2003年起我国工业用地增长幅度逐年提高，到2005年已经占到全年总供应的32.7%。导致这一现象的原因，一方面是因为中国经济快速发展，工业用地需求日渐旺盛；但另一方面，地方争相抢夺投资资金，采取竞相压低地价的方法招商引资，导致工业用地需求迅速膨胀。去年9月，国务院31号文就已明确指出，工业用地必须采用招拍挂方式出让。此后一个月，国土资源部又急电各地，对工业用地出让价格进行调查。今年4月，国土资源部和监察部联合下发了《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》，除了强调工业用地必须招标拍卖挂牌出让外，对已前置审批的工业用地可协议出让的范围也做出了明确规定，而且规定用地单位必须在2007年6月30日前签订土地出让合同。 政策遭博弈 土地违法屡禁不止 中央政府近年为加强土地调控出台多项措施，明确了我国“实行最严格的土地管理制度”。然而在中央“收紧地根”的道道金牌之下，地方囤积土地现象非但不见好转，某些地方违法圈地甚至出现了反弹。根据国土资源部发布必威体育精装版土地调查结果，根据2006年全国土地违法案件查处的情况，全年共发现土地违法行为13.1万件，涉及土地面积近10万公顷(其中耕地4.3万公顷)。属于2006年当年发生的违法行为涉及土地面积达6.1万公顷，较上年上升近90%。其中一项常见的违法行为是“以租代征”。地方政府从农民手里以低廉的租金“借用”土地，然后以较高的租金转手租给企业。除此之外，规避政策下的“低地价”问题也根深蒂固。采取的主要方式是先向入驻开发区的企业收取国家规定的土地出让金然后根据投资项目的规模和性质不同，通过“专项支持项目发展资金”的名义再将土地出让金返还给部分入驻企业。除了以上的形式外，先用后征、以罚代管、先占后用，首长点头默认或政府红头文件确认先用后补办手续等，这些事情在许多地方屡见不鲜。显然，土地调控的威力正在受到挑衅。 招拍挂公开出让工业用地政策