茂名市香塘小区项目投资可行性研究报告方案课件.pptVIP

小区主入口示意 小区入口休闲广场示意 外立面示意 水景园林示意 入口喷泉雕塑 街区广场文化营造以水体为社区广场，打造茂名第一水文化社区 园林泳池 社区林荫大道 5.目标客户群定位 城市中的泛精英阶层 主要区域 以茂名城区客户为主，茂港、化州、高州、信宜、电白等县为辅 人口特征 以28岁至45岁的城市主流家庭为主 职业特征 茂石化、乙烯公司中高层管理人员/做油生意高收入人群/政府机关领导、公务员/企业白领/私营企业主/知识型人才如教师、医生、专业技术人员 置业动机 茂名区域客户以二次置业为主；高州、化州、电白羊角镇、新坡镇等县镇进城人群 6. 商业部分 ——一种集主题康体、餐饮、社区商业街等多种功能于一体的综合性商业。 方案一： Community mall （社区Mall） 娱乐 主要业态分布 健身 西式餐饮 SPA 水岸风情商业街 商业街外广场 骑楼式商业街 主要业态分布 时代名店城 ＋ SPA ＋ 餐饮娱乐 类型 主力面积 面积区间 形态 独栋别墅 255～280㎡ 235～350㎡ 2.5～3层 联排别墅 185～240㎡ 165～260㎡ 2.5层 情景美墅 100～130㎡ 90～140㎡ 5层 小高层 90～180 ㎡ 80～160 ㎡ 8层 7、户型面积分布建议： 临街商铺 60 ㎡ 18～120 ㎡ 小进深大面宽 8.价格建议： 首期： （均价） 联排：4000元/㎡ 小高层：2500元/㎡ 情景：3000元/㎡ 独栋：5500元/㎡ 临街商铺：8000元/㎡ 　　　　　　　　　　　　 五、项目经济效益分析 1、地块基本参数 序号 项目 参数 1 总用地面积 70亩 2 总建筑面积 55994m2(其中住宅：6500 m2，商业49494 m2) 3 容积率 1.2 4 楼面地价 313元/ m2 2、项目投资总额估算 土地费用 序号 项目 总额（万元） 计算依据 1 土地出让金 1752.61 楼面地价*总建筑面积 2 税费 53.45 2.1+2.2 2.1 契税 52.57 1*3% 2.2 印花税 0.87 1*0.05% 3 土地费用 1806.06 1+2 前期工程费 序号 项目 总额（万元） 计算依据 1 地质勘察与规划设计费 209.9 建安费*2.5% 2 合计 209.9 房屋开发费用 序号 项目 总额（万元） 计算依据 1 建安工程费 8399.10 单位造价*工程量 注：按单位造价1500元/ m2计算 开发期间税费 序号 项目 总额（万元） 计算依据 1 城市建设配套费 498.84 开发成本*4% 2 其他税费 167.98 建安费*2% 3 合计 666.83 　1+2 销售管理费 序号 项目 总额(万元) 计算依据 1 管理费 370.40 开发成本*3％ 2 销售费用 311.37 2.1+2.2+2.3 2.1 广告及市场推广费 91.57 销售收入*0.5％ 2.2 销售代理费 183.15 销售收入*1％ 2.3 销售手续费 36.631 销售收入*0.2％ 3 合计 681.77 1+2 不可预见费 序号 项目 总额（万元） 计算依据 1 土地费用 1806.06 　 2 前期工程费 209.97 　 3 房屋开发费 8399.10 　 4 开发期间税费 666.83 　 5 销售管理费 681.77 　 6 合计 588.18 （1+2+3+4+5）*5% 项目开发成本 序号 项目 总额（万元） 1 土地费用 1806.06 2 前期工程费 209.97 3 房屋开发费 8399.10 4 开发期间税费 666.83 5 销售管理费 681.77 6 不可预见费 588.18 7 合计 12351.93 3、项目收入总额估算 　1.销售总收入 项目 建议销售价格（元/㎡） 销售面积（㎡） 总额（万元） 住宅 2650 49494 13115.91 商业 8000 6500 5200 合计 　 　 1，8315.91 4、项目经济评价 项目增值税 序号 项目 金额（万元） 备注 1 扣除项目金额 14193.40 1.1+1.2+1.3 1.1 开发成本 12351.93 　 1.2 销售税金及附加 1722.15 1.2.1+1.2.2+1.2.3+1.2.4+1.2.5 1.2.1 营业税 915.79 2*5% 1.2.2 城市建设专用金 732.63 2*4% 1.2.3 教育费附加 27.47 1.2.1*3% 1.2.4 城市维护建设税 45.78 1.2.1*5% 1.2.5 印花税及交易管理费 0.45 1.2.1*0.05% 2 销售收入 18315.91 3 增值额 4122.50 2-1 4