16合院别墅--剖析上海龙湖好望山项目.docVIP

16合院别墅——剖析上海龙湖好望山项目 别墅是舶来品，合院是传统民居。眼下，这两种建筑理念的“混搭”成了上海别墅产品创新常见的手段。 然而，鲜有开发商敢于像龙湖那样，将合院中产品套数的“队伍”壮大三、四倍之多！比如2009年9月上市的龙湖蓝湖郡，合院的主力产品就是以12栋为一组，作为龙湖在沪的首例合院产品，深受客户的追捧与喜爱。2011年4月，尝到了甜头的龙湖愈加大胆，在松江新城的龙湖好望山项目中，在合院组团上更“得寸进尺”，将套数一举扩大到16栋一组。 先来了解一下项目的基本情况：龙湖好望山位于上海松江新城，占地面积9.27万㎡，整盘容积率为1.58，共规划了242套合院别墅及8栋公寓产品以及沿街底商。 整体规划上，该项目沿袭了龙湖系一贯的堆坡处理、人车分流设计；并根据不同的产品类型设置不同的出入口，确保各组团的独立性及私密性。在合院别墅中，进户动线采用人行、车行分置的分流设计。 看点一：建筑立面更精致 好望山16合院别墅产品，不论从建筑立面风格，还是产品格局设计，都神似蓝湖郡的12合院设计。然而，较蓝湖郡，好望山的产品在各个方面均有所变化。 图1 在高窗的铁艺装饰上，由原来简单的横竖两条铁艺“升级”为复杂的花藤图案铁艺。 廊柱的表面纹理更加丰富，由普通的立柱“升级”为旋转缠绕上升的纹理。 墙面增加了圆形的图腾装饰点缀。 可以看出，好望山增加了更多繁复的细节装饰，将装饰艺术极致发挥。 看点二：合院组团更高质 我们分析一下“合院”产品，以及它与“别墅”的关系。就买别墅的客户的心态而言，最在乎的是两点：一是私密性的保障；二是有天有地。即便是排屋，私密性虽不及独栋、双拼，却有独立的南北花园，也算有天有地了。然而，合院却将私人花园“公有化”，实际上，其品质还不如排屋的高。合院既没有独立庭院，私密性也被破坏了，只是立面上酷似别墅的低密度产品，本质上来说，只能算是“伪别墅”。但就是这种“伪别墅”，往往还会卖出真别墅的价格。 为什么会这样？诀窍就两个字：包装。在“合院”包装方面，龙湖一直是个好手，以蓝湖郡的12合院而言，其包装手法主要有四种： 手法一：垂直的五重植被绿化，堆坡+人车分流的规划设计，增强了社区整体定位，让人被美轮美奂的景观吸引，而忽略了产品本身的不足。 手法二：拉伸产品栋距，大于排屋13.5米的常规栋距，从而开阔视野。 手法三：合院组团中，局部处通过似连非连的连接方式，使得围合形态相对通透；立面上，以不同于建筑主体的材质，在视觉上弱化了连接部分。 手法四：合院内的产品，贴上“类独栋”及“类双拼”的营销标签，自炒身价。 相比蓝湖郡的合院，好望山的16合院多出了4套产品，两两分布在南北两侧,“嵌”于其中（下图虚框所示），将原本的“类双拼”转变为排屋。 图2 图3 双拼变成了排屋，一般而言会拉低产品品质，但在好望山品质倒不降反升。 其一，蓝湖郡合院的公共庭院面积较小，产品之间过于亲近；而好望山合院随着套数的增加，不仅扩大了公共庭院的面积，也拉大了合院产品彼此间的距离，视野开阔了。 其二：不论何种形式的合院，东西朝向的产品品质比较差，且很难作优化处理，只能尽量减少其数量。从规划上看，合院内产品的套数多了，合院每组的栋数就随之减少了。并且，好望山合院所增加的套数为南北朝向，相比蓝湖郡而言，合院栋数就相对较少，继而也减少了东西朝向的产品套数。 看点三：综合溢价更高 以好望山别墅组团中的一排较完整的合院为例，原始方案为6组16合院，将其替换为12合院，便会富裕出一块“空地”。以两个合院内公共庭院的面宽之差、约8米计算，得知这块空地的面宽约为50米。再者，替换之后，每组别墅减少了4套，共24套，也就是两组12合院。而50米面宽的空地仅仅只能容纳一组。与蓝湖郡相比，好望山更“高亩产”，获得更多的溢价了。 图4 5 龙湖蓝湖郡：12合院 龙湖好望山：16合院 约26米 约18米 约20 米 约20 米