【2018年必威体育精装版整理】六盘水步行街项目改造运营建议书.docVIP

六盘水步行街项目改造运营建议书 一、 概 况 1、项目名称及建设单位 1.项目改造后名称：喜福山庄（暂定，大俗大雅，国内南北两大会所都取名这个） 2.项目运营单位：御茶园 3.项目主管部门：市政府接待办 2、项目总投资 建设茶馆、餐厅、宾馆和超市四大项目。总投资1200万元。 3、改造周期 一年。 二、基本情况 随着六盘水旅游业的快速发展，城市品位进一步提升，全市面貌发生了显著变化。但是高速公路出口位置周边，旅游配套服务行业档次低、品位不高，目前还没有形成一定规模的商业氛围，为此市政府建设了步行街项目，希望通过该项目的建设，能解决游客饮食、住宿、休闲的问题。同时也是提供市政府行政接待配套服务的需要。 1、现有条件 （1）区位交通便利，市场条件好，可进入性强 从宏观旅游地理位置看，本项目位置发展旅游业的区位优势显著，可以借助多层次商业业态布局、高密度的旅游客户资源充分发展旅游业。 （2）自然资源相对丰富，生态保护较好，有较大吸引力 六盘水本来自然条件优越，近年来基本没有工业污染，项目内部基本刚建完没有污染源，加之周边植被茂密，一年四季空气清新，从高速下来在这里稍微休息，可以迅速调节疲劳，缓解长途劳顿之累，所以项有较大吸引力。 （3）精做强传统产业，适应日益增长的外地游客的需要 我们将把特色茶文化、特色餐饮传文化与旅游业的结合，增强游客体验感，使之对本地的认可度提升，不断扩大传播效应，最终为六盘水市带来可观的经济、社会和环境效益。 2、经营规划 （1）总体战略定位 近 期：立足传统产业，发掘自身优势，建立规模经营体系 中远期： 塑造一个经营茶文化体验为核心的的区域性品牌 建立一支从事休闲、度假产业的精英团队 （2）四大项目经营定位 听雨轩茶馆—— 全市最高端的茶楼以及茶文化推广基地 （主要通过会员卡形成一定的圈层） 绿茶时尚餐厅—— 方向之一主营江浙菜系和川黔菜系 方向之二专营特色本地黔菜 亚朵精品酒店—— 都市白领云游一族的最爱，兼顾中端商务人士 （投资成本稍高但是酒店翻修率超低） 特色超市—— 方向之一便利超市（主要用于周边居民配套） 方向之一特产超市（考虑靠近高速方便游客购买） 3设计改造 沿马路四栋四合院，从右到左分别编号为一、二、三、四号，图上最左边那栋是五号楼。 建议一、二号为茶馆，三号为餐厅，四、五号为宾馆和超市。或者具体改造建议： （1）一号楼增加一段北侧休闲阳台。考虑到茶馆有些接待功能，建议在北侧二楼增加一个景观阳台，进一步增加二楼北侧的客人活动区域，增强景观体验，效果会比较好。 （2）动线设计。茶楼要求有三个门。大门在东边。北边设一个次门，方便客人从停车场进入。如果可能还应当和餐厅共用一个货运门。 此外，在二号和三号楼之间要有互通。最好二楼也要有，方便尊贵客人直接饭后到茶馆来。 （3）布线工程。茶馆的布线工程与一般工程项目不同，要求监控线、网线、电话线以及电源位置要考虑茶座摆放特点。 （4）茶馆卫生间。卫生间不能少但不要大。如果吊顶必须要高些，最后通风和下水系统要好。 （5）餐厅的后厨设计一定要通风和敞亮。必须有独立的后门。 （6）整个山庄的用电量荷载必须保证。 4改造要求和建设周期 听雨轩茶馆，改造时间半年，装修时间4个月 2017年10月试营业。 绿茶时尚餐厅，改造装修时间7个月 2017年9月试营业。 亚朵精品酒店，改造时间半年，装修时间6个月 2018年春节试营业。 超市，便利超市约200平米，大约2017年9月试营业。 特产超市使用地下室2100平米，大约2018年元月试营业。 5经营测算 简单估算经营状况 听雨轩茶馆，经营面积约1200平米，设6-8个包间。大厅设6个雅座。日营业额在5-6千元之间，月营业额在15万左右。年营业额在200-250万。员工10-13人，年利润在80万左右。 绿茶时尚餐厅，面积在600-800平米左右，设7-9个包间，大厅10桌，日营业额在万元左右，月营业额在30万。年营业额在350万。 年利润在100万左右。 宾馆客房争取50间，营业面积在3000平米，（可能需要扩建一个储物间和设备间，如果不能扩大占地面积只有增加五号楼再建一层楼），因为少于50间很难盈利。第一年肯定亏损。第二年开始年营业额280-300万。当房价200元时，同时满客率在80%状态，年利润在60万左右。 根据以上估算，测算投资额 项目类别 分项 面积 投资 茶馆 门户标志景观 200 50 大厅装修400平 400 40 包间装修700平 700 48 综合网线 2000 9 字画山石装饰软装 200 茶桌以及配套电器 15 30 改造 30 15 餐厅 门头和大厅装修 300 50 包间装修 10 30 后厨设备