[2018年必威体育精装版整理]2012年正合年报发布会上陈淮讲话稿文本.docVIP

复苏之年的政策变数 关于调控十年来的变数，各种房地产论坛的主持人每次都提到，其实没有什么变数。十年调控过程的话题呢，我分三个部分，第一个部分我想就十年来的调控政策说说我的个人观点，第二个部分她（主持人）给我提供了一份问题单，届时我将一一解答，第三个部分是现场提问互动。 第一部分：“新国五条”的解读和十年调控政策评价 第一部分里，还包括以下几个问题—— 第一个问题：解读国五条。 其实这次国五条细则出台以后，真正研究房地产的学者几乎没说过什么话，因为国五条实际上并没有太多的变化。 过去十年中，中国的房地产业经历的变化是非常大的。在一开始，市场是供大于求的。2002年时，上海的房地产政策是鼓励外地人到上海购房——是让外地人到上海买房而不是卖房。为了吸引他们到上海购房得来“硬货”，可以享受到的福利有子女入学、将来入社保等等，待遇和现在是不一样的。上海市民买房，买房款中可以抵免未来的个人所得税，契税减半再减半，国家规定收3%的契税，减半是1.5%，上海就是0.75%。这么优惠的政策下，市场尚且难以起步。那个时候人们社会生产所求的主要目标，是刚刚解决喂饱或者温饱解决尚未充分完成，甚至还有那么一部分人仍对福利分房抱有幻想和预期，因此对商品房市场持观望态度。而在02年之后，福利分房彻底停止了，这部分人对福利分房的需求就转向了房地产市场，才有了房地产市场过去十年的变化。 （下文内容提要：过去十年，国家房地产调控政策在抑制投资投机需求，完善保障房制度和坚持将房地产作为国民经济支柱产业三方面是一以贯之的） 刚刚结束的过去十年的房地产调控主要有两大进展，一是对投机性、投资性的需求、对国土占有资源的需求、对那些为卖而买的需求，政策指向越来越明确、越来越尖锐、越来越有力。所以，我想包括新的国五条，最没有变化的就是沿袭了从2008、2009年一直到现在，对投机性、投资性的需求、对国土占有资源的需求、对那些为卖而买的需求的坚决抑制。 有关这个抑制政策何时停止的问题，我希望大家不要提问，在今后相当长的历史时期内，中国的房地产市场都仍将处于供不应求的绝对短缺状态，我们还需要盖很多很多的房子。刚才有关人士讲到，18号文件提到房地产是国民经济的支柱产业，我认为，房地产是国民经济的支柱产业这个判断，在未来20-30年内应该不会有太大的变化。房地产业作为国民经济支柱产业，并不仅仅是人们所说的带动上下游多少产业，第一，我们国民经济未来10年里发展的规模、速度、质量，取决于包括房地产在内的城市化进程和在城市化进程中形成的城市固定资产的规模、速度和质量。这个规模大、速度快、质量高，国民经济的物质基础就足够了，各个产业的国际竞争力就更强。我们国民经济的发展质量一好，结构转型才能真正实现。我们不可能凭空地实现经济增长，没有物质基础地打胜仗，靠小米加步枪打不赢现代战争。第二，作为支柱产业的一部分，中国在未来一段时间，我们要想成为世界一流强国，必须得完成一个历史赋予的嘱托，那就是把我们这个大多数人住乡下的民族转变成为大多数人住城里的民族。没有这一个转变，我们永远都是一个落后的农业国，永远处于城乡分隔、城乡收入差距过大、人们生活不能实现现代化这样的尴尬局面。第三，我们在未来的发展过程中，老百姓已经走出了以吃饱饭穿暖衣服、衣食有保障为利益诉求的阶段，他们不仅要求增加收入，而且要求增加财产性收入，要有个人的存量资产。实际上，房地产业的需求并不仅仅是住房本身的改善，而且和人们在吃饱穿暖的需求满足之后，越来越多的群体加入了“有产一族”，房地产业正在成为体现群众收入提高、生活改善的重要方面。我们常说“衣食住行”，“衣食”满足之后，“住行”就成为社会利益诉求的重要目标。最后，作为支柱产业，房地产改革的推动过程中，往往触及最重要的行业利益。当前中国经济体制向市场经济转变的过程中，亟待突破的瓶颈，绝大多数都和房地产相关，比如土地制度、收入分配制度、中央与地方税负关系的调整以及打破垄断等诸多问题，都和房地产发展密切相关。中国过去三十几年的改革，没有一项改革是高瞻远瞩、统览全局的事先设计，都是客观事件的发展中提出了危机和挑战，我们在应对这些危机和挑战中寻找对策，不得不对原有的体制或制度做出调整的结果。我想房地产业也是一样，因此不管你赞同还是反对，其作为国民经济支柱这一地位是无法改变的。没有一个国家是依靠建房子实现现代化的，这话没有错，但是没有任何一个国家能够跳过大规模建设完善城市固定资产、基础设施、老百姓住房改善和人口向城镇聚集这个过程而成为现代化国家的。 这是我阐述的第一个问题，在国家十年房地产调控中，我们在抑制投机性、投资性需求的方向上没有改变，但是房地产业作为支柱产业的地位也无可动摇。 保障房的建设在过去一些年中日益完善和明确，完善保障房建设只是完善中国住房保障制度的一个部分，而且还是最低等级的部分