[工学]第2章 房地产开发项目可行性研究.ppt

第2章 房地产开发项目可行性研究 第一节 房地产开发项目可行性研究概述 第二节 房地产市场调查与分析 第三节 房地产开发项目投资与成本费用的估算 第四节 房地产开发项目收入、税金估算与资金筹措 第五节 房地产开发项目财务评价▲ 第六节 房地产开发项目不确定性分析▲ 第七节 房地产开发项目可行性研究报告 本章复习题 1.房地产项目可行性研究的含义、用途及对应内容。 2.房地产市场调查的内容。 3.理解总投资、开发建设投资、经营资金、开发产品成本、经营成本、运营费用的含义。 4.不同经营方式下房地产项目总投资的构成及总投资的转化。 5.熟悉现金流量表（含全部投资与资本金）、资金来源与运用表、损益表及各辅助报表的科目设置。 6.熟练运用NPV、IRR、AW等经济指标判断投资项目的财务可行性。 7.运用（单因素）敏感性分析判断投资项目的临界点及风险程度。 8.运用概率分析对投资方案的可行性及风险接受程度进行论证。 第一节 房地产开发项目可行性研究概述 1.房地产开发项目可行性研究的含义 在房地产项目投资前期，通过对房地产投资环境及房地产市场状况的调查分析，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价，判断拟开发项目的可行性。 第一节 房地产开发项目可行性研究概述 2.房地产开发项目可行性研究的作用 ⑴为项目的投资决策的提供依据 ⑵是筹集建设资金的依据 ⑶作为项目立项审批、申请建设许可的依据 第一节 房地产开发项目可行性研究概述 3.房地产开发项目可行性研究的主要依据 ⑴房地产、工程建设的有关法律、法规、规章和政策 ⑵投资环境资料 ⑶房地产市场信息资料 ⑷项目所在地城市的土地利用总体规划 ⑸项目所在地城市的总体规划及详细规划 ⑹项目《规划设计条件通知书》 ⑺类似项目的资料 ⑻国家规定的经济评价的方法、参数和指标 第一节 房地产开发项目可行性研究概述 4.房地产开发项目可行性研究的主要内容 ⑴项目概况（总论） ⑵市场调查与需求分析 ⑶规划设计方案 ⑷项目开发经营周期 ⑸投资与收入估算 ⑹资金筹措计划 ⑺经济评价 ⑻不确定性分析 ⑼结论 第一节 房地产开发项目可行性研究概述 5.房地产开发项目可行性研究的阶段划分 第二节 房地产市场调查与分析 1.房地产市场调查与分析的含义 房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为经营决策所需信息的工作过程。 第二节 房地产市场调查与分析 2.房地产市场调查的内容 ⑴房地产投资环境（宏观方面） 1）国家层次：政治，经济，法律、法规和规章，宏观调控政策 2）城市层次：城市历史沿革、城市功能定位、自然条件、城市规划、城市基础设施 ⑵房地产市场状况（微观方面） 1）供给：土地供应情况、房屋供给量、竞争企业及楼盘 2）需求：潜在需求量（人口、家庭结构、收入水平）、需求者（人群结构、购买动机、购买时机、购买面积） 第二节 房地产市场调查与分析 3.房地产市场调查方法 ⑴按选择调查对象方式分类 1）全面调查 2）重点调查 3）抽样调查 ⑵按调查所采用的具体方法分类 1）询问法 2）观察法 3）实验法 第二节 房地产市场调查与分析 4.房地产市场分析方法 ⑴定性方法 1）集体意见法 2） Delphi法 3）顾客意见法 ⑵定量方法 1）时间序列预测法（简单平均、移动平均、加权平均、指数平滑） 2）回归分析 第二节 房地产市场调查与分析 ⑵按调查所采用的具体方法分类 1）询问法：将所拟调查的事项采取面对面、电话或书面的形式，向被调查者提出询问并获得所需资料的方法。按询问的内容可分为关于事实的询问法、关于意见的询问法和关于动机的询问法。 第二节 房地产市场调查与分析 ⑵按调查所采用的具体方法分类 2）观察法：对相关事实和行为的监测与记录的方法。其特点是：调查人员不直接向被调查者提出问题，进行询问，而是由调查人员直接或借助仪器把被调查者的活动按实际情况加以记录，通过观察事件发生经过来判断人们的行为、态度和感受。 第三节 房地产开发项目投资与成本费用的估算 1.投资与成本 ⑴投资 1）广义指投“资源”（土地、人力、专利、资金） 2）狭义指投“资金”。房地产投资指狭义的，即：投资者在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫付的资金。 ⑵成本 为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。 第三节 房地产开发项目投资与成本费用的估算 2.房地产开发项目总投资 总投资=开发建设投资+经营资金 开发建设投资：开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用。 经营资金：房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 第三节 房地产开发项目投资与成本费用的估算 3.（建成后）总投资的转化 ⑴开发产品成本 房地产开发企业在开发过程中所发生的