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土地估价概念 (考纲要求) 一、土地估价概念 (一)考试目的 测试应考人员对土地估价的概念、作用及现实意义的理解与掌握程度。 (二)考试范围 1．土地估价的概念 2．土地估价的作用及现实意义 3．土地估价的服务方向 4．我国土地估价的产生背景和发展过程 (三)考试基本要求 掌握：土地估价的概念、作用； 熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的服务方向； 了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。 (内容详解) 一、土地估价的概念 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。 二、土地估价的作用及现实意义 地价作为土地市场各因素综合作用的结果，在土地市场建设中发挥着重要作用，具有重大的现实意义： 一是能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况。 二是调控土地市场供需的有力杠杆，通过地价信号反映出土地供应量、供应结构和需要调整的方面，政府根据社会经济和土地市场状况调节供应，引导投资和需求，促进土地资源和合理有效利用，对土地市场中的地价进行调控，确保土地市场和房地产市场的健康平稳运行，因为地价是土地市场参与各方进行经济活动的基础，人们以此作出自己的决策和预期，因此，地价就可以成为影响供求关系，调控土地市场的杠杆。 三是调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障。中央与地方、政府与企业、企业与企业、政府与个人、企业与个人在土地上的利益关系，最直接的表现就是地价，地价为协调不同权利主体间的利益关系提供了依据，地价管理为协调解决不同权利主体间的利益关系，调节收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者权益在经济上真正得以体现。 四是推进我国土地使用制度改革的重要前提。我国在走向社会主义市场经济中土地使用制度改革的核心，就是土地的有偿使用，而马克思地租理论为其提供了重要的前提，地价为土地的有偿使用提供了重要的基础。 五是量化国有土地资产的尺度。在我国国有企业改制过程中，通过地价和地价管理，极大地显化了国有土地资产，支持了国有企业的改制。 三、土地估价的使用方向 1．为国有土地使用权出让(包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估)、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等提供地价参考； 2．为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参考； 3．为土地使用权抵押提供地价参考； 4．为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考； 5．确定和更新城镇基准地价、标定地价； 6．实现城市地价动态监测； 7．对农用地进行分等定级； 8．确定农用地综合区片价； 9．为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考； 10．为司法鉴定提供地价参考。 四、我国土地估价的产生背景和发展过程。 改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要，特别是1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例，等等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场上的客观要求，1993年，原国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价资格实行全国统一考试。 可以说，土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有二十多年的历史。在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。 1．建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度。在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，地价问题一直是核心问题和前提条件。从城镇土地分等定级到城市基准地价测算，从出让地价到国企改革中土地资产管理，从土地有偿使用到经营城市，土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系。如：建立了基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统、征地区片价等地价体系； 建立了从估价机构注册与公示、估价报告备案、土地资产处置审批改革的管