房地产标杆企业研究：华夏幸福基业地产.docVIP

电话： 联系人：荆中锋 经理 邮箱：@ 网站： 高通智库是一家房地产研究综合服务商，依托其独特的信息收集与整合体系、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，持续为客户提供及时、高效的研究服务。 摘 要 华夏幸福基业成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产”的运营模式。 在园区开发方面，公司主要业务内容包括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。 在房地产开发方面，公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。2011年9月15日，华夏幸福基业完成与ST国祥的资产重组，实现了借壳上市。 2011年，园区内新开工配套住宅面积245.17 万平方米，竣工配套住宅面积72.45 万平方米；城市地产新开工面积 108.70 万平方米，竣工面积5.17 万平方米。 2011年，公司产业发展服务收入达9.53亿元，占总收入的12%，其主要包括委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务收入。 “园区运营+地产开发”，即在园区及其周边进行大规模的房地产开发，是公司商业模式的亮点与特色。目前，产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80%，而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线。2011年，公司45%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住宅开发。 公司的园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资4-5亿元（大约每亩地需投资30万元，资金分三年投入），主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占60%，基础设施建设占40%。土地开发采用BT模式，与政府110%结算。 公司现有的3 个园区目前为止共签约 438 家企业，签约投资额共 489 亿元。09-11 年实际落地投资额 38.9 亿左右；其中2009 年结算2.5亿，2010 年结算15 亿，2011 年结算约20 亿。而在结算的收入中土地出让金约占80-90%，税费收入占10%-20%左右。 目 录 一、公司发展现状及其突出特点 4 1、公司发展现状 4 2、“园区+地产”模式 9 二、所运营园区示例 13 1、固安工业园区 13 2、大厂潮白河工业区 21 三、各运营及财务指标 26 四、住宅产品简介 27 1、 孔雀城 28 2、 大卫城 29 3、 华夏系列 29 4、 兰亭系列 30 图表目录 图表 1：公司已开发项目分布 4 图表 2：新增园区项目（单位：平方公里） 4 图表 3：主营业务收入状况（单位：亿元人民币） 5 图表 4：主营业务收入分布 6 图表 5：分行业营业收入 6 图表 6：公司房地产销售收入和销售面积大幅度上升 7 图表 7：公司房地产新开工、竣工和施工情况（单位：万平方米） 7 图表 8：公司房地产在售项目销售情况（单位：万平方米） 7 图表 9：2011年园区招商情况一览 9 图表 10：开发区按土地面积大致整体规划 9 图表 11：“园区+地产”模式解读 10 图表 12：公司股权结构 10 图表 13：园区委托开发方式 11 图表 14： 业务结构实现短中长期收益与现金流平衡发展 12 图表 15：京御地产股权结构及控制关系 12 图表 16：公司详细开发运作模式 13 图表 17：园区2008-2010年生产总值及工业销售收入（单位：亿元） 14 图表 18：园区交通和物流优势 15 图表 19： 园区生活环境优势 15 图表 20：园区内资源成本 15 图表 21：园区内税收优惠 15 图表 22：全程无忧管家式服务 16 图表 23：固安工业园区区域规划 16 图表 24：签署入园协议公司构成 17 图表 25： 固安工业园进行的招商引资工作成果 17 图表 26：固安工业园区区域开发业务的主营业务收入（合并口径）单位：百万元 17 图表 27：固安开发区历年分业务及综合毛利情况 18 图表 28：京东方在园区厂房 18 图表 29： 正兴集团在园区厂房 18 图表 30：电子信息产业已入区企业名录 19 图表 31：汽车零部件与机械制造产业已入区企业名录 19 图表 32：部分市建工程及投资额 20 图表 33：公司固安区域配套住宅 2011 年度开发情况 20 图表 34：永定河孔雀城（四~七期）售价 20 图表 35：固安园区配套住宅销售情况（单位：万平方米） 21 图表 36：大厂潮白河工业区区域位置 22 图表 37：潮白河工业园区交通便利 22 图表 38：近年来大厂潮白河工业区进行的招商引资工作成果 22 图表 39： 大厂潮白河工业区区域开