营改增全面试点后-个人转让房地产涉税分析PPT.ppt

个人转让房地产涉税政策培训课程;?;转让方及受让方分别涉及的税费;一、转让方——增值税及附加税费有关规定（一）、增值税纳税人《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》　第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。（自2016年5月1日起实施）;第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。营改增全面试点后，无偿赠送也视同销售交税财税[2016]36号附件3：一、（十五）个人销售自建自用住房暂免增值税（销售非自用、非住宅的自建房要交增值税）;个人转让住房涉及增值税的必威体育精装版规定 财税[2016]36号文附件3-《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》 五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 （北、上、广、深以外的城市，“5改2”政策没有普通住宅与非普通住宅之分，符合都可享受）;?上述普通住房和非普通住房的标准，是根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号）规定，普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。;转让不动产销售额的确定;因此，差额征税扣除项目仅是购置或受让原价的原价，相关费用和税金均不能作为扣除项目（即我们平常所说的计营业税时税费买入不加、卖出不减）这个要点不能应用到个人所得税计算中;参照《国税发[2005]89号》文规定，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋??取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。因此，纳税人差额征税扣除项目要有充分的依据。;个人销售非住房税收政策个人转让非住房类不动产（商铺、写字楼、车库、土地），不享受《财税〔2016〕36号》文免税政策优惠，可享受差额征税政策，能提供证明房地产原值的合法有效凭证，则以差额征税，计税依据为：转让价或核定价-购入价，否则应以营业额全额计征增值税。;差额征税必备资料--证明原值的合法有效凭证。包括发票、土地出让金票据、法院判决文书、公证债权文书、实际抵偿债务的证明材料等，（注意前面所说的购买的住房，必须提供发票）;?二、缴纳增值税附征的城建税、教育费附加、地方教育附加：(1)城建税=实缴增值税额×税率（税率分三档：市区7%、县城和镇5%、其他地区1%。） (2)教育费附加=营业税税额×3%(3)地方教育附加=营业税税额×2%;?三、（一）、个税法律依据?《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让房地产，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。;（二）、个人所得计税有关规定《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知???》国税发〔2006〕108号规定，计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。;个人所得税＝（转让价或核定价－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税（费）金-合理费用）×20%，其中，购置原价、税（费）金、合理费用的确定方法有如下规定：;　1、房屋原值具体为：　 (1)商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费（契税、印花税）。　 (2)自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费（土地价款、土地出让金、自建建筑营业税及附加）。　 (3)经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付价款。;?2、转让住房过程中缴纳的税（费）金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。;住房装修费用;不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例在住房转让收入1%～3%的幅度内，由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地