新马工业园拟开发项目前期策划报告演示幻灯片.ppt

新马工业园A\B片区拟开发项目;项目核心问题;策 划 核 心 概 念; 在宏观经济环境紧缩，开发领域属于区域性新兴产品的前提下，本策划报告的主要目的在于找准项目定位、研讨项目开发的大方向、把握项目推进的时机与节奏、明确项目产品的基本形态与开发比例，为下一步的项目规划与设计工作，及后续项目推广与开发工作奠定基础。;目录;;市场发展趋势;宏观数据分析——产业结构;宏观数据分析——创新能力;长沙市场概况;长沙市场概况;长沙市场分析;考察项目——吉山软件社区; 重点引进国际企业南京研发中心，研究院所，大型软件出口、外包和商业流程外包中心，集群产业的研发、管理、服务等后台部门。统筹协调产业发展与城市空间功能拓展，通过空间集聚推动软件产业集群，打造中国第一个国际软件社区，成为全国软件园标兵和全球软件业亮点。 ;考察项目——吉山软件社区;考察项目——星洲科技商务园;考察项目——星洲科技商务园;考察项目——星洲科技商务园;考察项目——苏州国际科技园;考察项目——苏州国际科技园;其他创新园区案例;项目考察总结启示;*;在中西部地区按照产品售价可以将其分为： 低端产品（2000元/㎡以下）、中低端产品（2000-3000元/㎡ ）、中高端产 品（3000-5000元/㎡ ）、高端产品（5000元/㎡以上） 1、低端产品：临时性搭建经营用房、仓库、简易生产加工用厂房。 2、中低端产品：1-3层厂房、标准或定制厂房、物流仓储用厂房。 在经济相对发达地区以租为主，经济快速增长地区以售为主。 2000m2以下厂房以联/拼为主，2000m2以上厂房可考虑联/拼或独栋设计，3000m2以上厂房以独栋设计为主。 多层厂房以3层为主，2层类型的多层厂房较为少见，3层以下厂房以生产加工为主，3层以上厂房以生产研发和商务办公为主。 出售多层厂房以竖向物业分割为主，出租多层厂房横向与竖向分割皆有。;3、中高端产品：3-5层为主，科教研发用房、孵化器、创业基地、电子集成/软件等新型产业基地。 产品外观大多现代、明快、简洁。 产品形态综合性较强，既可用于轻型的生产加工与科教研发，又可用于办公。 入驻企业人员密集度高于其他工业物业形态，项目内有基础配套设施，地理位置处于城市或区域次中心附近，生活与消费基本依靠周边城市配套。 产品租售对半，孵化器与创业基地多以租赁为主，其他产品形态以销售为主，基础配套型物业以租赁为主。;;4、高端产品：3-4层独栋或联排、9-18层写字楼，涵盖企业总部、创意基地、高科技产业园等多种物业形态。 独栋、联排或产业园等形态一般规划独立，推崇“企业社区”概念，距离市中心较远，项目内部配套设施十分完善，容积率在1.0左右，物业以销售为主，租赁为辅，并配套以较为严格的企业入驻制度。 高层工业地产写字楼项目一般位于城市次中心附近，面向高科技型企业，产品形态基本类似于写字楼，物业租售比例各半，销售部分多以整层或半层的大面积物业分割为主。 高科技产业园以产业聚集为特色，由政府主导规划与开发，多集商务、生活、休闲于一体，开发商往往一、二级开发兼顾，并配套一定比例的商、住用地和较为严格的企业入驻审查制度。 工业厂房改造项目一般位于老城区，将原有厂房改造为创意产业、文化产业或休闲娱乐街项目，多以出租为主。;;;工业地产产品总结表格; 结合北京、上海、天津、广州、深圳、武汉、成都、重庆、南京、无锡、苏州、长沙12地的考察结果和数据分析经济发达地区在工业地一级开发上已有较大盈利，不存在集团公司工业用地开发亏损的现象；存在亏损地区进行工业地产开发多采用政府主导或联营方式，但由主管上级单位对于工业物业购买单位进行严格的项目评审。 在不同地区：工业标准厂房售价在片区住宅价格的40%-60%左右；3层多层厂房售价为片区住宅售价的50%-60%；5层以上企业孵化器或创业中心类物业售价为片区住宅售价的60%左右；9层以上科技地产类项目（简装或精装）可达到周边住宅价格的90%-100%，周边同类型写字楼价格的80%-90%；3-5层联排或独栋企业总部为住宅类联排别墅价格的60%-80%；独栋企业别墅为住宅类别墅价格的80%左右。;*;新马工业园AB片区编码图;新马工业园AB地块规划图;*;*;*;意向客户厂房配套需求统计表;客户数据统计;;B片区SWOT分析;项目定位推导; 前期产品应以满足现有登记客户的需求为主，在产品设计上应遵集约用地的原则，预留市场发展空间，在充分了解客户需求的前提上适当的增加多层厂房的开发量。 A、B片区按照项目定位产品形态应有明显区分，以便引导客户需求分流。作为区域龙头发展商，B片区产品定位应适当超前，一期