[建筑]2005年成都市今日田园营销总案.docVIP

一、项目分析 1　项目概况 1.1　项目区位 本项目位于成都市高新西区外侧，郫县友爱镇境内，距成都市区三环路约27公里，距郫县县城约6公里。距都江堰/青城山景区约20公里，处于市区与都江堰/青城山景区连线中间位置。属于成都上风上水之地。郫县成都的西部重镇，人口48万人，建县史达2300年，是古蜀国的都城，中国长江上游文明的发祥地，文胜古迹众多。 目前项目地块北边界紧邻的郫花路，是通往地块的主要通道，道路条件一般。西边界紧邻友爱镇农科村，地块内部比较平整，且原生态植被覆盖率较高。南边界为一条农家土路，地块内原生树木茂盛。 1.2　项目交通状况 由市区至项目目前有三条线路到达：1、城灌高速，约30分钟，收费5元；2、由市区行至郫县，再由免费的213国道到达，但路况较差，通行时间较长，需要大约50分钟；3、由西区大道进入213国道，通行时间较长。 未来还将形成两条线路：成青旅游快速通道将于07年7月通车；2、IT大道连接至友爱镇，预计两年内通车，将成为市区至本项目最便捷的道路。 项目交通略图（见下） 1.3　项目简况 今日田园总占地800亩，其中：住宅用地约500亩；文化设施、公园用地150亩，内分布少量农民住宅；租用农田150亩，内部有30亩左右天然水面。 项目规划容积率0.6，总建筑面积约20万平米，地面建筑面积19万平米。一期别墅共101栋、173套，其中独栋别墅60套、双拼别墅30套、联排别墅83套；总建筑面积56386.25㎡，其中地上建筑面积（含车库）45066.91㎡，地下建筑面积11319.34㎡。 2　项目优劣势分析 2.1　优势分析 2.1.1　片区发展提速——郫县在未来郊区楼市中处于后来居上的态势，高新西区将释放出高品质住宅需求，土地存量高居郊区前列，且价格低廉，交通条件优越。今后3-5年，郫县是成都周边建设用地年度计划最多的县，将通过盘活和整理土地陆续推出5000亩建设用地，这为以后的房地产开发提供了极大的机遇。郫县规划到2020年将会新增建设用地5131公顷（76965亩）。 2.1.2　房地产投资优势——同为城西，2002年，温江商品房均价仅900元/平方米左右，到2005年，新开楼盘均价约为2600元/平方米。目前，郫县商品房销售2005年均价为2100元/平方米，存在更多上升空间。 2.2.3　环境优势——大城西富贵之地，上风上水之地；生态良好，苗圃之乡，花卉种植基地；空气质量优良；七河并流，水质优良。 2.1.4　交通优势——五条快速通道（成灌高速、IT大道、西区大道、成青旅游大道、老成灌路）；303路公交车从金沙至项目现场；地铁2号线已经开工， 2011年通西门客运站，2015年到达郫县。 2.1.5　休闲旅游优势——蜀文化发源地，古蜀文化遗存众多，望从祠、紫云亭以及中国农家乐发祥地--农科村都享有盛名。郫县正着力打造古蜀文化区，已经成功举办“古蜀文化节”，开建成都望丛古蜀文化园等大型旅游设施。 2.1.6　项目规模优势——成都别墅大盘收官之作。本项目地块净用地800亩，其中用来提高别墅环境、品位配套用地就占300亩，整体上看规模较大，且地块形状较为规则。在成都属于别墅大盘。 2.1.7　别墅产品优势——国家政策对别墅类项目的限制，使得别墅成为稀缺产品，具有更大的投资价值，项目将成为成都别墅的终结之作。 2.1.8　项目特性优势——突出项目的独特个性，是目前成都唯一的稻田、农耕、自然文化别墅。文化艺术的倡导将提升别墅的精神内涵。项目周边在一段较长时间内，会尽可能的保持自然、原生的状态，被城市化趋同性小。郫县境内目前仅有两个别墅项目，且无代表作。 2.1.9　性价比优势——与同区域竞争楼盘相比，具有较大的价格优势。 2.1.10　户型优势——户型具有较大的创新性，空间组合好。 2.2　劣势分析 2.2.1　板块劣势——虽然城西区域认知度高，但本项目所在地认知度低；与青城山、牧马山、龙泉等别墅板块或浣花、城南等板块相比，未形成板块效应，无法借力，依靠孤军奋战。 2.2.2　品牌劣势——非中海、万科、置信这样的品牌开发商，不具有带动区域市场的能力，难于带动其它实力开发商的进入，提升片区价值； 2.2.3　产品劣势——非市场领先或创新产品；产品类型混杂。 2.2.4　形象劣势——目前郫县住宅市场处于中低档定位，而项目紧邻的农科村是成都农家乐发源地，留给人们的印象是格调不高。 2.2.5　配套劣势——项目周边是友爱镇配套的邮电局、储蓄所及街边商铺等基本生活配套，档次较低。 2.1.6　竞争激烈——成都别墅市场在2006年下半年面临一次大放量，客户可选择面很大，市场竞争日趋激烈。在可预计的半年到一年以内，城西区域将崛起若干极具竞争力的别墅盘，如锦绣森邻、仁和春天大道、香瑞湖、中海国际社区林溪美墅等。这些项目发