辽宁鞍山恒大名都项目整体定位方案（46页）.docVIP

目 录 第一部分：研究目标 3 第二部分：重要结论 4 第三部分：分析依据 5 1、项目基本属性分析 5 1.1地理位置及交通 5 1.2区域配套分析 6 1.3地块现状分析 8 1.4项目指标分析 9 1.5 SWOT分析 9 1.6项目属性总结 10 2、鞍山城市市场机会研究 11 2.1.城市概况 11 2.2发展规划 13 2.3.城市经济 15 2.4.城市房地产市场 18 3、鞍山市中高端市场机会研究 21 3.1中高端市场基本特征 21 3.2.中高端产品市场表现 23 3.3.中高端客户分析 26 3.4.中高端市场机会点 27 4、铁东区高新技术开发区板块市场机会研究 28 4.1区域城市角色 28 4.2区域房地产市场表现 30 4.3.区域客户分析 35 4.4.区域市场机会点 36 4.5 区域新增品牌开发商竞争项目 36 附件：其他竞争案例分析 40 第一部分：研究目标 2012年国家继续的房地产市场调控政策，对鞍山影响较小，限购、一房一价等政策，并未在鞍山市场执行。鞍山作为三四线城市，其优越的地理位置和国家对沈阳经济圈的打造，预示着其房地产市场未来发展潜力较大。 项目研究基本思路： 通过前期与甲方的沟通，项目正进入前期规划阶段，在市场层面上需要重点突破。我司在综合各方因素的基础上，认为本次研究主要目标如下： 研究目标，项目市场环境。 1、区域宏观层面分析，判断消费潜力，寻找潜在客户。 2、在竞争筛选的基础上，判断未来竞争市场情况，“知己知彼，百战不殆”。 3、分析项目价值，进行项目价值梳理。 第二部分：重要结论 市场基础 1.1整体市场 良好的经济运行环境为项目提供契机。人口的增长和人均消费能力的提升，对城市中高端住宅的需求在逐步增加，政策的大力支持及商业的良好规划有利于项目的开展。 城市市场机会：良好的经济运行环境为项目提供契机。人口的增长和人们消费能力的提升，对城市中高端住宅的需求在逐步增加。 房地产市场： 市场——鞍山市房地产市场属于发展期，近年来众多项目销售良好，促进整体市场的成熟与火热，未来发展潜力巨大。 价格——鞍山市商品住宅价格持续走高，未来有较强劲的上升空间。 竞争环境市场： 竞争格局——近年鞍山城市房地产市场快速发展，吸引一大批知名房地产开发商纷纷进入，目前已有万科、新世界、佳兆业、北京住总、厦门颐和等，说明区域市场日渐成熟，已经形成较为认可的居住区。 竞争项目销售价格——高新技术开发区配套逐步完善，加之品牌开发商的不断进驻，楼盘的品质得以提升，区域价格也不断上升。 产品特征——目前高新区在售项目产品类型较为多样，产品户型以80-90㎡的二房，120-150㎡的三房为主。从销售来看，100-120㎡的小三房最为畅销，其次二房的产品也销售较好。 1.2区域市场 项目所在区域本案位于东部高新区，依山傍水，属于城市上风上水之地，自然环境优越，鞍山市的宜居之地。政府招商引资的力度加大、城市建设的不断开展，市政配套建设的完善，使得东部高新区的发展快于其他地区，周边配套不断完善，项目的升值潜力巨大。 第三部分：分析依据 1、项目基本属性分析 1.1地理位置及交通 区位：项目位于鞍山市铁东区高新区鞍千路以东、规划路以南、用地界限以西、规划路以北，项目区域属于铁东区，属于高新区板块，所以其价格策略和客户导入将受高新区板块的影响。 交通：项目紧邻鞍千路，有8路公交车直通本项目，此外距本项目0.9公里的越岭路的公交线路较多。本项目距火车站约8.5公里，距离较远，出行略有不便。 本项目位于高新区板块，属于远离城市喧嚣之地，自然环境优越，是鞍山市的最为宜居的板块之一。近几年政府招商引资的力度加大、城市建设的不断开展，更多项目入住开发，使得高新区板块的发展速度逐步加快，正在成为鞍山市发展最快的板块之一。 1.2区域配套分析 商业配套 区域内的基本生活配套缺失严重，大型的商业百货正在建设中，距站前商圈的直线距离8KM，商圈辐射到本项目具有较大难度，对项目的支持程度有限。 教育配套 区域内分布辽宁科技大学、鞍山一中、华育中小学等4所学校，人文气息浓郁。教育配套较为齐全，但缺乏幼儿园等起步教育配套。 市政配套 区域内自然环境优美，坐落有卧龙山风景区，绿山公园和火炬广场多个公园和市民广场供市民休闲，但其他市政配套相对缺失，有待改善。 周边主要项目 高新区板块目前属于鞍山市中高端居住区，以高层和综合体项目为主，有少部分低密度洋房和别墅产品，区域已形成中高端居住区的氛围。 1.3地块现状分析 地块属于净地，地块地势较为平坦，项目南侧为北京住总金第嘉苑项目，东侧为未开发土地，地块西侧为鞍千路，北侧为佳兆业君汇上品项目，随着区域内项目的增多，区域内人气逐步提升，项目地块区位自然环境优势明显。