肖家湾地块决策要点报（可编辑）.docVIP

肖家湾地块决策要点报 2、地块概况 地块建设用地面积43285平方米(合计65亩),其中沿街面约500?600米,规划容积率上限为5.5,最大建筑规模为238067.5平方米。按照控规要求,公共建筑比例不小于25%。 地块属于重庆市典型的山地地形,总体呈现北高南低,西高东低的格局,局部高差达30米,最低点与最高点高差约60米。地块属于老城区成熟开发地块,基础配套设置完善。 需要注意的,现状地块内部有纵贯南北的排污管道及高压管线,设计时需留出安全保护距离。 3、地块四至及周边环境概况 地块北接长江二路,西临兰波红城丽景项目,南视旭庆江湾国际花都项目,东临现有住宅小区及军区用地。 从周边环境来看,片区主要功能以居住为主,传统居住区及新建中端档次的住宅坐落于此,由于区域交通便利及距离城市核心功能区较近的因素,地块周边也布局一定休闲类商业、宾馆、专业市场,但以中低端为主,商业氛围较弱。 通过对周边市场的调查,我们了解如下信息: 1)、住宅新房市场价格(兰波红城丽景) 套内价格8000?8500元/平方米 2)、周边二手房市场价格 套内价格6000?7000元/平方米 3)、周边商业市场价格 大门面(150平方米以上)租金约在30?40元/月/平方米 小门面(150平方米以下)租金约在60??100元/月/平方米 超过二层的租金20?30元/月/平方米,部分门面更低 三、地块有利与不利条件分析 1、有利条件挖掘 根据地块现状及周边开发环境综合分析,可以看到如下有利条件: 1)、地块为渝中区规模大、具稀缺性的土地资源,建成后将从渝中区多公建、单体楼的物业形态中脱颖而出。 2)、地块江景资源丰富,5.5的容积率决定产品形态局部会出现超高层,有利于打造出同时看两江的核心价值。 3)、控规要求地块公建比例不低于25%,有利于充分借大坪核心(龙湖、英利)兴起之势,塑造差异化商业形态,共同提升大坪商圈的区位价值。 4)、地块区位交通优势明显,从版图上来看,为重庆主城区地理核心位置,对各区的通达性较强。 5)、地块临街面较长(约500?600米),对商业价值的提升较为有利。 2、不利因素梳理 根据地块现状的综合分析,可以看到如下不利因素: 1)、地块所在区域目前为大坪商圈边缘化位置,市场认知度不强。 2)、地块现有周边无论是住宅和商业市场,其价格均均较低。项目发展的利润目标要求 我们寻求差异化发展模式。 3)、大坪未来商业发展具有崛起之势,但地块仍然距离商业核心有一定距离。 4)、地块公建比例不得低于25%,我司面临的市场形势首先为区域竞争,之后才为区域竞合的局面。这是本项目与英利、万科项目的最大不同。 5)、项目公建较多的发展模式,要求必须对市场进行细致的再研究工作,以求从竞争主体中寻得突围策略,并对招商能力提出较大要求。 四、未来大坪?肖家湾市场发展模式 1、区域发展空间模式 从上图可以清晰看出,未来大坪将以龙湖50万平方米商业体位核心辐射周边,形成大“大坪”商圈,大坪区域的市场价值无疑会显著提升。 但从我司地块与未来核心商圈的空间关系来看,我司地块处于较为边缘的地带,与龙湖地块的直线距离约1500米,如何对大坪商圈形成有效延伸,并打造差异化的商业发展模式,最终融入大坪商圈,是本项目成功的关键因素之一。 2、龙湖后工项目概述 3、英利项目概述 4、万科、龙湖地块成交价格 大坪区域典型项目地块成交信息 项目名称 土地位置 总建筑面积 总成交价(亿元) 楼面单价 拍卖时间 万科地块 交通学院大坪校区 533486 11.12 2084 2009年6月29日 龙湖地块 大坪大石路 942813 30.50 3235 2007年8月10日 五、产品建议及项目初步定位 1、产品方向的边界条件梳理 通过对地块本体及周边市场环境的初步调研,我们对影响产品发展方向的边界条件梳理如下: 地块条件 地块江景资源丰富,部分建筑可同时看两江资源; 地块临街面较长约500?600米; 地块局部平整但分块连接处高差较大; 市场条件: 地块所在片区以传统居住为主,商业氛围较弱,市场认知度有限 地块所在大坪片区未来市场价值与城市地位将得到较大提升,但地块边缘化的空间关系不容忽视 地块为渝中区稀缺规模住宅社区,有利于引导中高端渝中情节客户群体的回归 强制要求: 控规要求公建比例应不低于25%,因此项目产品应从公建与住宅平衡发展的方向的着手,走中端向上的发展路线,以期实现利润要求。 2、产品初步定位建议 根据对产品边界条件的梳理,我们认为此地块产品发展方向为: 项目地块可划分为公建区块、住宅区块与崖边商业