关于标的资产行业及估值-香江控股.PDFVIP

同致信德（北京）资产评估有限公司关于上海证券交易所 对深圳香江控股股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集 资金预案的审核意见函评估相关问题的回复 上海证券交易所上市公司监管一部： 根据贵所2015 年11 月11 日签发的 《关于对深圳香江控股股份有限公司发 行股份及支付现金购买资产并募集资金预案的审核意见函》（上证公函【2015 】 1886 号，以下简称“审核意见函”） 的要求，同致信德（北京）资产评估有限公 司 （以下简称“评估机构”）就审核意见函所提及的需评估师核实的相关事项进 行了核查，做出如下补充说明（除特别说明，本回复说明中的简称与《深圳香江 控股股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预 案》中的简称具有相同含义）。 以下为审核意见的问题及其答复： 一、关于标的资产行业及估值 问题2、预案披露，标的资产主要为相关物业资产，盈利方式为向承 租方收取租金。其中沈阳好天地、深圳家福特、长春物业及广州物业 主要承租方为关联方，请公司补充披露： （四）沈阳好天地、深圳家福特及长春物业均与上市公司签订了2015 年至2017 年的短期租赁合同，请公司披露签订短期合同的原因，并 说明相关租赁合同到期对标的公司估值的影响。请财务顾问和评估师 发表意见。 答复： 1、沈阳好天地、深圳家福特和长春物业与公司签订短期合同的原因 标的资产沈阳好天地、深圳家福特及长春物业均与香江商业及其下属子公司 签订了2015 年至2017 年的短期租赁合同，合同期限均为三年。签订短期合同 的原因主要是三处物业均为关联方租赁。由于物业租赁行业受到宏观经济尤其是 房地产行业周期性因素的影响，未来租金收入上升或下降具有一定的不确定性， 为了保障关联方租赁价格的公允性，沈阳好天地、深圳家福特及长春物业与上市 公司签了为期三年的租赁合同。 2、相关租赁合同到期对标的公司估值的影响 相关短期租赁合同将影响各个物业收益法评估值。评估机构在对沈阳物业、 深圳物业进行收益法评估收益预测时，2015 年至 2017 年按照租赁合同约定的 租金进行预测，2018 年至2020 年每年租金较上年增长3%，2021 年及以后步 入永续增长期，假设增长率为1.5% （大致与通货膨胀水平相当）。评估机构在对 长春物业进行收益法评估收益预测时，2015 年至 2017 年按照租赁合同约定的 租金进行预测；2018 年至 2020 年，由于市政施工影响因素已消除，参照市场 客观租金进行预测，2021 年及以后步入永续增长期，假设增长率为1.5%。 因此，评估机构在预估时已经考虑了短期合同对相关物业收益法估值的影响。 3、评估机构的核查意见 经核查，评估机构认为：本机构在预估中已经考虑了相关短期租赁合同到期 对标的公司和标的物业估值的影响。 问题3、本次交易标的资产主要包含多项物业，请补充披露可比交易 定价情况说明本次交易多项标的资产定价的公允性和合理性。请财务 顾问和评估师发表意见。 答复： （一）各项物业的可比交易定价情况 1、沈阳物业 评估机构通过搜集沈阳物业周边及附近可比商业物业交易价格信息，情况如 下表： 序号 项目名称 项目位置 所处环线范围 市场价格 024 保工印 一层至二层商业均价 1 铁西区保工街北四路 一环内（临一环） 象 20000 元/平方米 圣工街商业一至二层 铁西区保工街与北四路 20000 元/平方米，北四 3 其仕和颂 一环至二环 交汇处 路商业一至二层22000