正恒国际广场招商策划实施思路56P.pptVIP

中国—东盟特色产品大市场项目运营招商思路 三、项目招商策略建议 1）统一定位、统一招商、统一管理，实现经营旺场; 2）以售为主，出租为辅，减小经营风险，实现产品价值的最大化； 3）保留高价值铺面，快速实现旗舰、品牌、形象店招商； 4）先售后租，快速回笼资金； 1、整体租售总策略 三、项目招商策略建议 2、租售区域划分及策略 路段 经营业态 租售策略 明秀路 百货+品牌零售 直接招商 沈阳路 休闲、美食、特色小吃 直接销售+返租销售 规划路一 电玩、通讯、游戏、动漫、数码产品、IT及办公耗材 直接销售+返租销售 规划路二 书吧、影音文化制品、学习文化用品、琴棋书画、演出服饰 直接销售+返租销售 3、经营管理模式建议 商业经营管理的好坏对投资者的回报有着重大的关系，而经营管理机构的选择及建立也是本项目销售、招商中的重要环节，下面2种组建方式可供选择： 1、引入外地知名专业经营管理公司，由其负责管理； 2、引入外地知名专业经营管理公司担当顾问，自行注册组建商业经营管理公司，负责项目或后续项目的经营管理； 鉴于本项目规模宏大和后续项目的长远发展需要，同时也为了取得收益最大化,建议采用： 自营（自行注册组建商管公司） +知名商管公司担当顾问 三、项目招商策略建议 4、商业合作模式 三、项目招商策略建议 1、租赁经营：交纳租金和相应的物业管理费，招商经营自主，内部自行经营，但必须接受统一管理，外部由物管公司统一管理; 2、保底提成：以收取的租金一般分两部分，一部分是按面积收取，称为保证租金，另一部分按总营业额的一定比例收取，该比例取决于承租商的平均费用、商品价格、利润率等相关因素，总营业额的计算通常每年进行一次； 3、品牌加盟：商家进行品牌输出，负责培训经营管理团队，开发商支付一定的加盟费用，组建经营管理团队； 4、合作联营：开发商提供经营场地，并进行收银、出货，而商家提供产品供销、经营管理、人员培训、组织结构等方面的协助，开发商从营业额中提取一部分作为市场回报（具体提取额度双方约定）； 2、3、4合作方式不作为主要经营合作方式，仅供参考，特殊情况特殊办理。 5、总体招商思路 树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理 通过形象推广打造良好的项目品牌度和知名度，同时通过先进的商业经营管理模式和良好的服务理念赢得市场，最终保障整个商业获得旺场经营； 对项目各大商业街区进行整体或分区招商，同时多头并进，分行业在南宁全市展开招商推介，创造多个目标市场，达到同步招商 三、项目招商策略建议 5、总体招商思路 树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理 统一项目整体商业形象，统一进行宣传推广，有利于提升项目的品牌知名度，构筑核心竞争力； 组建商管公司、团队，统一推广、统一培训、统一管理，全面提高项目整体服务水平，打造旺场经营； 三、项目招商策略建议 6、价格策略 三、项目招商策略建议 1）租价水平 通过市场调研分析和区域价值租价水平，结合项目是区域大型商业中心，而且已有国际商业巨头进驻，其商业影响力在区域已首屈一指，故其价值还要进行相应提升，其价值是区域同类路段和铺面的160%左右，因此，本项目的租金价格水平为： 120～380元/㎡/月 具体各商业街区租金水平待双方合作确定后，我们再另行制作详细租价执行方案，在此略。 6、租金策略 三、项目招商策略建议 2）销售价格 通过调研，我们得知周边商业地产项目的投资回报率基本在8%左右，因此，用租金反推法计算得出的区域销售均价为：区域销售价格=周边年租金水平/周边项目投资回报率平均值： 120×12/8%=18000元/㎡、380×12/8%=57000元/㎡ 即本案销售价格水平约为： 18000～58000元/㎡ 6、租金策略 三、项目招商策略建议 3）价格执行策略 1、在“蓄势期”期间，直接面对消费者做好问卷，进行价格摸底，进行“市场要价”式试探； 2、正式入市前最终确定价格； 3、项目正式入市后，正常情况下，对价格不做战略性调整（即“一步到位”定价策略）； 4、中后期微利提价，小幅递增，一般每次涨幅在8％－10％之间。 四、项目招商推广建议 1、招商入市姿态 为了使公司品牌及项目形象能在短时间树立起来，及制造区域最大盘的强 大声势，建议本项目的入市姿态将以高格调、高姿态向市场及目 标客户展示开发商及本项目的与众不同、独特之处，务必使项目在崇左及 南宁形成热门话题和市场热点，并在较短的时间内积聚最多的人气，营造 出火爆的营销场面，从而有效促进招商、街区销售； 四、项目招商推广建议 2、招商推广主题 城西商业新天地 纵享第二代Lifestyle Center盛宴 城西不可预期的购物惊