复地公园城房地产项目价格建议报告 (青苹果).docVIP

复地·公园城项目 定价报告 住宅事业部·市场研究部 2005年9月 目 录 一、销售目标及策略重点 ２ 二、主要竞争项目锁定 ３ 三、个案竞争力比较 4 1、联体产品竞争力比较 4 2、独立产品竞争力比较 5 3、公寓产品竞争力比较 6 四、当前价格体系下市场去化情况 7 五、其他考虑因素 11 1、申城总体市场供求关系 11 2、板块市场后续供应量分析 12 六、价格建议 13 1、联体产品近期售价建议 13 2、独栋产品近期售价建议 13 3、公寓产品近期售价建议 14 4、迎合销售目标的开盘定价 15 一、销售目标及策略重点 预售证取得时间 产品类型 可售房源 推案计划 销售目标 套数 面积 套数 面积 套数 销售面积 第一批05.9.20 联排 传统联排 0 0 0 0.00 0 0.00 2816.84 组团联排 17 3200.03 17 3200.03 12 2258.84 独栋 传统独栋 4 1116 3 837.00 2 558.00 组团独栋 0 0 0 0.00 0 0.00 公寓 0 0 0 0.00 0 0.00 第二批05.11.25 联排 传统联排 76 13638 53 9510.71 38 6819.00 12236.00 组团联排 34 6400.06 17 3200.03 12 2258.84 独栋 传统独栋 16 4167.96 11 2865.47 8 2083.98 组团独栋 8 2148.36 6 1611.27 4 1074.18 公寓 0 0 0 0.00 0 0.00 第三批05.12.25 联排 传统联排 0 0 0 0.00 0 0.00 5002.50 组团联排 0 0 0 0.00 0 0.00 独栋 传统独栋 0 0 0 0.00 0 0.00 组团独栋 0 0 0 0.00 0 0.00 公寓 112 10005 112 10005.00 56 5002.50 从本项目各类型别墅的配比和05年底之前可取得预售许可证的房源数量来看，05年本项目的销售重点将主要放在联排别墅及公寓上。 此外，根据项目公司的反馈信息，有可能11月初即可取得第二批房源的预售许可证，这将延长本项目的销售周期，为销售提供有利的条件。因此，如果该批房源的预售许可证能够提前取得，则项目第二批房源的推出时间将会提前。 二、主要竞争项目锁定 报告采用市场比较法作为项目定价的主要方法。选取参考个案是第一步。参考个案选择原则： 参考与本案在地位、总建规模、客源客层、项目定位、总价范围、户型面积及交通动线等方面相似性明显，且可比性较强的老闵行、莘闵、梅陇镇板块内的在售的公寓、别墅物业； 混合型别墅项目； 纯别联体、独立墅项目； 地位不同，但该盘价格降直接或间接影响本案价格之项目 据此，项目不同产品的定价参考个案分别为： 联体产品：合生城邦、保力十二橡树、达安圣芭芭； 独栋产品：四季御庭、银都名墅、保利十二橡树、合生城邦、好世麒麟园； 公寓产品：夏朵小城、南洋瑞都、剑桥馨苑、剑桥府邸、南郊别墅、东苑米蓝城。 三、个案竞争力比较 1、联体产品竞争力比较 外部条件 发展商 品牌 项目品质 综合 区位 交通 配套 居住氛围 周边环境 社区密度 户型规划 景观设计 花园面积 立面风格 会所设置 10% 12% 10% 8% 7% 5% 9% 8% 9% 8% 8% 6% 100% 保利十二橡树 7.5 7.0 6.0 7.0 8.5 9.0 8.5 8.0 8.5 8.5 8.5 8.0 7.63 达安圣芭芭 8.5 7.0 7.0 9.0 8.0 8.5 8.5 8.0 7.5 7.5 8.0 7.0 7.84 合生城邦 7.8 7.5 9.0 8.0 7.5 8.0 7.5 8.5 7.0 7.0 8.0 7.5 7.78 本项目 8.0 9.0 6.0 7.0 7.0 8.5 7.0 8.5 7.5 6.0 8.0 6.0 7.42 每个比较类目采用10分制打分，最高为10分；综合得分为分类得分的加权之和。 解读： 联体别墅作为经济型产品对于周边生活配套、交通出行、居住环境等外部条件的需求要远大于项目品质的吸引，因此本表的权重评分，将外部条件的比例适量放大评估。 对于本案联体产品而言，外部条件方面除交通出行在市场中具备明显竞争力外，生活配套及环境等方面劣势都相当明显。在此局面下，本案联体别墅客户的导入将完全取决于项目自身品质的高低。就上表可见，本案联体产品相比周边主要竞争对手，在花园面积、会所及社区密