玉皇阁地块分析.docVIP

玉皇阁地块前期市场报告 1、区域房产市场描述 关键词：初级、小规模、价格涨 地块周边地产市场处于初级阶段，房屋主要以多层为主（共7层，一层为车库，）加小商业模式（2层底商）分散排布。随着区域不断发展，加上的大的开发商加盟该区域（首创、首开、宏远），整个房地产市场有上升空间。 项目名称：水木阳光 楼栋：6栋（多层） 面积区间：88~97平 价格：4000~5000元 交房时间：2010.5 项目名称：锦葫路临街小区 面积区间：70~100平 价格：3000元左右 交房：老社区2000年左右 项目名称：锦葫路附近底商 开发商：金马房地产开发有限公司 面积区间：165~270平 价格：出租2500、出售1.2万 住宅（二手） 商业（二手） 类型 出售（单价） 出租（月） 出售（单价） 出租（月） 价格 3000~5000 300~500 1~1.5万 2500~2700 产品类型 多层 2层底商 面积 88~97 165~270m 2、项目分析 A）、项目地块描述 关键词：驿站、环境差 项目位于葫芦岛龙港区新区与老区交汇处，东至开发区，南至渤海市、西至新区，北至老城区，是连接新老城区的纽带、核心。 地块不规整，呈“L”形，地块北临龙程街，西侧近邻锦葫路，地块南侧和东侧为规划用地，周边环境较差，大多为老式居住用地，有待开发。 B）、周边配套描述 关键词：分散、商业弱 以锦葫路为分界点，商业集中西部客运总站附近，主要以小型餐饮、娱乐、银行、医院为主，龙程街以南，锦湖路沿街有零星商业配套，主要以汽车配件、维修为主，配套不成熟，商业氛围差。 3、项目定位 形象定位：城市休闲驿站 类综合体项目 产品定位：宜商、宜住、宜投资 产品业态——住宅+公寓+特色商业 A住宅：中高端 B公寓：投资 C商业：特色商业街一条街，集餐饮、娱乐、休闲为一体 价格定位： 根据目前市场调研的结果，加上项目地块的位置、环境、配套等综合因素思考，估算本项目的各产品的价格如下： 小高层：5000 公 寓： 4000 商 业：15000 4、经济利润估算 物业形态布局及收入估算 物业类型 住宅 临街商业 公寓 初步规划 初步规划为4栋板式住宅，小高层11层，每栋2个单元，1梯2户（改善型）1梯3户（刚需型），每单位每层200㎡，按市价5000元每平计算。 按地块长约150米，进深80米，退完红线和4栋楼的错列排布 规划1：举架5米的一层门市，商业部分进深约16米左右，门市价约1.5万每平。 规划2：门市背后规划车库，按每个车库宽3米25平计算，可规划50个车库，每个车库25万。 在本案L型地块，临两条主路的商业价值最大的核心区域，规划3层酒店商业，（举架4.5米），限高35米，酒店商业和办公上部剩余高度可做8层公寓,每层1000平，公寓市价4000元每平 各项收入估算 200*2*11*4*5000门市： 150*16*15000车库： 50*250000 1000*8*4000 总收入3375000032000000=1.6625亿 土建配套成本项（拿地、契税、营业税、营销管理费暂时未算） 土建：1200*3.27万=3924万 政府公共配套+景观：（180+60）*3.27=784.8万 内配套成本：300*3.27=981万 拿地、契税、营业税、营销管理费 5000万 总成本支出 5000万+3924万+784.8万+981万=1.0689亿 总利润估算 1.6625亿-1.0689亿=0.5936亿 各项物业收入 住宅 可售面积：17600 收入 门市 可售面积：2250 收入 车库 可售面积：1250 收入 公寓 可售面积：8000 收入 三层公寓 面积：3600 自持 4S店 面积： 自持 总面积 总面积：32700