睢宁房地产项目南苑小区策划方案.pptVIP

南苑小区策划提案 白龙 · 瑞狮地产 2003年 4 月 28日 前 言 第一部分 宏观环境分析 第二部分 睢宁县房地产形势分析 第三部分 竞争楼盘分析 第四部分 本案自身分析 第五部分 本案前期宣传推广分析 第六部分 问题的核心点 第七部分 本案形象定位建议 第八部分 本案销售开发策略建议 第九部分 本案推广策略建议 第十部分 平面广告创意 第一部分 宏观环境分析 2002年GDP48亿元，人均GDP3800元，2002年GDP增长率12%； 城镇居民人均可支配收入3899元，在岗职工人均工资7216元； 睢宁县人口135万，城镇人口26万，县城人口15万； 县城未来五年规划人口25-30万； 1. 睢宁是江苏省经济最落后的地区之一，人均收入低，消费购买力弱； 2. 农村人口为主，城镇人口较少，县城人口仅约15万，对房产品的绝对需求量较小。 3. 近几年经济发展较为迅速，具有一定的市场潜力； 4. 城市化进程的加速、城镇居民的增加，将是未来几年内房地产的主要增长点所在。 第二部分 睢宁县房地产形势分析 近两年县政府招商引资力度加强，外地开发商纷纷在睢宁进行房地产开发； 2003年县城拆迁力度加大，红旗路、人民路、青年路、工业路陆续拆迁； 楼盘规模扩大，上5万平米的大盘也正日趋增加； 房产品价格低，市中心区域均价仅在950元/平方米左右； 目前市面上的几个主要楼盘，商铺的销售形势普遍好于住宅。 1. 房地产发展处于逐渐上升阶段，市场容量逐渐增加； 2. 拆迁安置房吞食了一部分住宅市场； 3. 受经济总量、人均收入水平所限，房产品价格处于较低水平，短期内上涨空间不大； 4.从商铺的热销来看，市场消费主体具有一定的购买力和房产投资意识，但对于住宅投资热度不高，也说明了来登记的潜在客户是有迫切需求的现实购房者。 第三部分 竞争楼盘分析 市场主要的竞争楼盘为时代公寓（65000平米）、康馨花园（50000平米）、金府园·中国城（100000平米）等； 时代公寓占据城区中心地段，地理位置优势明显，现房优势也有助于加速销售进度，目前其销售率约为40-50%； 康馨花园所处位置离城中心较远，教育环境、未来前景及九月公园是其重要卖点，市场推广较为成功，均价（950元/平米）与市中心的时代公寓相差无几，目前其销售率据说已达到了75%； 金府园·中国城的客户主要为拆迁安置户，虽然对本项目没有直接的竞争威胁，但其大体量延阻了市场的有效需求空间。同时不排除未来对外销售的可能，成为本案的潜在竞争对手。 1. 未来一两内市场上同期开发楼盘的体量适中，竞争激烈程度一般； 2. 其它楼盘较为快速的销售形势说明市场仍有足够的空间，如果本案策略正确，完全可以获得较快的去化速度； 3. 康馨花园的宣传推广策略对本项目有深刻的借鉴意义，它反应出睢宁市民对教育环境较为注重，附近上学方便度和教学质量的好坏成为人们选择居所的关键因素之一； 第四部分 本案自身分析 距离市中心较近，周边配套设施成熟完善； 文学南路和府前路是睢宁路况最好的路段，出行交通便利； 周边学校聚集，小、中、高一应俱全，睢宁中学是本县最好的中学，教育氛围浓郁； 本案紧邻东城河，绿化率高，环境怡人； 楼盘品质较高，外观高档、雅致。 1. 本案具有得天独厚的优势，配套、环境、教育氛围、建筑品质等都是独一无二、无法复制的； 2. 劣势也是明显的，前期的宣传推广的失误、消费者对开发商的信任度和 大体量、长周期的市场抗性，都是无法回避的。 第五部分 本案前期宣传推广分析 市场形象定位不够明确、清晰，“好家”的概念太过笼统，对消费者没有直接的、强大的吸引力； 没有对项目的卖点作深入的分析和挖掘；项目一系列优势和价值没有得到充分的挖掘和体现； 宣传内容没有系统性，诉求要点过于简单、陈旧，给人以项目档次不高之嫌； 前期推广平淡、乏善可陈，没有采取必要的造势和销控手段，因而没有营造出紧张的销售气氛和凝聚超强的人气，基本上停留于自然销售； 推广形式过于单一，基本上以报纸为主、户外广告为辅，SP活动、公关活动及其它立体推广活动、手段基本未采用； 没有及时对广告效果进行评估从而迅速调整宣传推广策略。 第六部分 问题的核心点 不在于市场容量小，其它竞争楼盘的较好销售形势和100多个准客户的登记说明睢宁仍有较大的市场空间； 也不在于项目的优势欠缺，南苑小区无论就外在环境还是自身品质来说，都是得天独厚、极具吸引力的； 第七部分 本案形象定位建议 第八部分 本案销售开发策略建议 完善案场管理； 同期开发应考虑形成一定规模和体量，避免以单体的形式推出； 加强市调，调整户型过大的弊端，合理配置各户型