浙江仙居项目深入分析.pptVIP

市场拓展部 2010年7月20日 * 浙江仙居城市综合体项目分析 目 录 仙居项目分析综述 项目经济技术分析 合作模式建议综述 一、仙居项目分析综述 仙居城市综合体项目概述 仙居城市综合体项目地处浙江省仙居市，整个项目占地184万平方米，规划总建筑面积170万平方米。规划性质集高档住宅、别墅、酒店、商业、学校、研发基地、公建服务设施等在内的新城再造项目，并被仙居市政府赋予开创全新的城市综合体使命的重大工程。该项目预计于8月中旬，采用邀请招标方式出让，浙江大卫房产极有希望获得该项目地块，并提出希望与长江联合置地合作开发。 仙居城市综合体项目整体鸟瞰图 仙居城市区位环境分析 仙居市位置 仙居隶属于浙江省台州市，为著名的旅游城市（国家4A级仙居风景区），对外交通有台金、上三、诸永三条高速公路。仙居距离上海约450公里，有上三高速、诸永高速、台金高速公路等贯穿，上海-仙居驾车约4个小时可抵达。 2009年末，仙居市人口约46万，人均可支配收入约18222元/年，经济水平居浙江省县级市中游水平。仙居主要产业以生态农业、旅游服务业、工艺品加工、橡胶工业等四大支柱产业构成。 仙居城市区位交通图 仙居城市规划 仙居城市布局 仙居城市用地规划 项目位置 地块红线 老城区 本项目地处仙居主城区的东侧，仙居市地处丘陵地带，主城区处于环山之间，工业区地处城市南、北两侧，自然风光秀丽地带分别位于城市的东、西两侧。 本项目基地距离老城区行政中心约3公里。地块与老城区之间仅间隔有一座桥梁，政府承诺将市政管线接驳至地块红线。本项目地块南临永安溪干流，北侧为丘陵山峦环绕。 本项目是仙居打造城市副中心的最佳区域，根据区域控规，该区域将打造一个具有低碳节能环保、生态宜居环境、带产业促进功能的新兴城市综合体项目。 本项目南临永安溪景观河道，“永安溪漂流”为仙居著名景区。背侧群山环绕，自然风光十分秀丽，地势呈北高南低，有跌泉自缓坡而下，地块现状以自然植被、滩涂、农田和一个村落构成，原住民少，无污染。分期开发，需动迁范围较小。 地块环境特征 仙居实景照片 二、项目经济技术分析 项目规划布局说明 仙居城市综合体项目总体鸟瞰图 回迁安置房区域 市政教育配套区域 酒店商业、服务业集聚区域 需要动迁的村落所处位置 如图所示，无色块覆盖区域均为住宅用地规划 滚动开发遵循：由西到东，依托结构道路两侧开发原则。 项目产品配比说明 总建筑面积170万平方 住宅建筑面积150万平方 其中：可售部分124万平方，安置房26万平方 商业综合建筑面积16万平方 市政公建面积4万平方（教育设施等） 综合平均容积率1.7 地块综合绿地率50% 建筑覆盖密度15% 项目设计效果图 产品特性及市场价值说明 仙居房地产市场及该项目产品特性分析如下： 仙居房地产市场目前住宅均价6000元/平方，房价不受调控影响，仍处于稳步上升态势； 仙居楼市处于卖方市场，当地普遍采用卖楼花方式销售，目前在建项目均已售罄，未来住宅供应量少，主要集中于本项目地块； 该项目以住宅产品为主，利于快速销售回笼资金，且主力产品规划以小高层和低密度住宅组成，利于提升品质； 项目规划有约16万平方米商业、酒店等综合服务设施，政府未限定开发周期。 项目设计效果图 项目经济技术分析 本项目静态分析测算结论如下： 项目总投资约54.5亿元（总建设面积170万平方米，总投资折合楼板价3200元/平方米）； 其中：土地成本约6.5亿元，建设成本约48亿元； 项目总销售回笼约90亿元（可售面积139万平方米，平均单价6500元/平方米）； 不可售单元31万平方米（包括动迁安置房、文化娱乐设施、教育公建配套等）； 项目净利润约20亿元，总投资回报率37%； 项目开发周期预期6年。 *