枫韵·蓝湾商业整合推广方案.pptVIP

2009枫韵·蓝湾商业整合推广方案Marketing Integrated Popularizin 纵观全局 局部细观 纵观高新区商圈 ，以高新路商圈为核心，辐射科技路、唐延路两大商圈，逐步形成“三足鼎立”的特色商业布局 高新路核心商圈高档业态丰富，终端客群消费能力较高，商业氛围浓厚 唐延路商圈、科技路商圈较高新路商圈发较晚，业态虽丰富，但终端客群消费能力有限，商圈发育较缓 享西高新14年发展实力，区域业态由无到有，由低端到高端，逐渐聚合，逐渐爆发，形成以高新路为中心，辐射周边区域的区域性商圈。 西高新商圈依托其自身高新产业优势，逐步拓展富有区域特色的商业特色，形成酒店、娱乐、购物等多业态互补的商业特征 高新区T字形商圈形态，高等物业云集，金鹰国际、香格里拉大酒店、世纪金花等名店云集， 高新区承袭十余年发展实力，积聚近百万高尚人群，商业消费实力雄厚，为商业发展提供充足的客源基础 日常工作模式原因导致西高新夜店商业形态成为市场空白点， 自观其身4800 1 2404.63 四层5200 1 3451.13 三层 4921498 6200 1 793.79 四层 4595340 6000 1 765.89 三层 7794450 9000 1 866.05 二层 外店5500 4 2648.60 21#楼底商 1984852 6800 1 291.89 17#裙楼6800 13 3968.00 TOWNHOUSE8156 15 2414.6 一层、二层 4476725 5097 7 878.36 二层 8826355 10706 7 824.44 一层 14#楼 7927268 5273 13 1503.29 二层7153 15 2904.13 一层 11#楼 3590950 11000 6 326.45 一层 3487848 5200 1 670.74 二层 3#楼17000 1 1681.03 梯形会所 销售额 销售均价 套数 面积 楼号 问商业余量 08年商业项目已销售一部分，目前所剩单元：科技路沿线1栋临街独立商铺、梯形会所，华润万家上3、4层以及11、14号楼商业内街，09年度商业销售总任务2亿。 市场低迷势态仍将持续，客群投资逐渐萎缩，枫韵·蓝湾商业销售阻力加大； 商业项目发售时日已久，项目形象从现场包装到推广形象包装都以存在老化，市场认知度降低； 枫韵·蓝湾商业整体面临体量大、总价高、收益慢的自身威胁，以及科技路—丈八路商业氛围发育缓慢的客观因素影响，市场关注度降低，商业市场运作风险加大，客群投资考虑周期加长； 商业项目余量大，商铺体量各异，造成客群分散，诉求多样化的现状； 商业项目定价过高，投资回报时限延长的矛盾，加之缺乏必要的促销优惠，导致商业备受冷淡。 问销售难点 产品本身：大体量，总价高，投资收益不明显，影响销售； 市场低迷；08年金融风暴狂扫全球，股灾泛滥，投资客群大幅度萎缩； 内街模式：地段以及内街导视系统，商业氛围，工程进度缓慢，导致观望态度； 营销手段：常规媒体、促销力度和行销力度不够，现场接受咨询客户较少； 商业氛围：周边商业项目大多没有开业，商业氛围比较薄弱； 投资决策：投资门类多，门槛低，收益快，成为投资者关注的焦点； 投资收益：区域市场投资逐渐萎缩，商业氛围发育缓慢，投资收益率降低，投资收益年限增长； 市场角色：08年楼市已由买方市场转向卖方市场，市场逐渐陷入被动僵局。 问滞销原因 问业态分布 前期招商为主，业态后续规划 半围合、开放式街区 西向商业 同东向商业近似，但销售区划速度较快，业态有待发展 住宅底商 北向商业 紧邻规划路，旁有城中村，周围多为零售型业态 底商、裙楼 东向商业 22号楼底商以华润万家及百安居为主导，裙楼部分商业多为电玩动漫、休闲娱乐为主，业态鲜明 住宅底商 商业裙楼 西南向商业 独立商铺多为品牌专卖或房地产品牌外场；南向底商业态分布不均匀，业态较零散，多为便利店形态商业 住宅底商 独立现铺 南向商业 业态 商业形态 朝向 问枫韵·蓝湾商业现状 项目商业发售时日已久，形象传播逐渐老化，市场认知度虽高，但关注度不高 项目现场包装陈旧，缺乏新鲜感、时尚感，缺乏必要的夜间商业点缀 枫韵·蓝湾商业余量较区域内其他在售项目，代售余量较大，产品多样，既有街区 概念性商业、又有住宅底商、商业裙楼、独立商铺类产品 项目商业分布依路规划，基本可以做到铺铺临街，为后续开