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未挖掘到位的金矿 ——工业地产发展解析 编辑：陈明辉 一、中国工业地产发展现状 伴随着中国经济以每年近10%的速度迅猛增长，全球众多的制造型企业都在加紧或已考虑在中国建立生产基地，或是扩大现有生产设施。随着交通等基础设施的逐步完善，工业地产越来越显现自身的投资潜力。 跨国投资增多 国内企业大举圈地 工业地产土地价值增长迅速 2006年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%） 由于政策对工业用地出让的规范，工业用地市场价格的市场体系逐步建立，工业土地价值开始在市场中有所体现。 2006年全国城市分用途平均地价增长率比较（%） 二、中国工业地产发展趋势 行业需求增大，投资价值将进一步显现 政策将强调市场对工业用地的配置作用 国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势 投资热点区域将不断扩大 工业地产将逐渐升级为产业地产 今后政策方向 开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段 03年2月-03年底 04年 05年-06年 整顿深化，监管力度加强 短暂休 克疗法 持续整顿，取得阶段性成果 政 策 效 果 巩固整顿成果 合理规划 引导发展 经济高速发展需要，逐步放行阶段 强化集约用地 积极盘活存量土地 鼓励产业结构优化升级 鼓励向“多功能综合性产业区”发展 今后政策方向 土地出让金收支管理 逐步实施工业用地招拍挂 相关链接： 产业地产：是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。 三、如何深度挖掘工业地产这座金矿 1、认清工业地产模式的特性 特性一 ——大投资 特性二——快速启动 特性三——提供增值服务 特性四——追求长期稳定回报 2、创新工业地产开发模式 工业园区开发模式 工业园区开模式，是目前中国最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。 相关链接： 如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等。是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 主体企业引导模式 一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区。 相关链接： 如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。 工业地产商模式 相关链接：合理运用工业地产商运营模式分析 以土地溢价增值，获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。 进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、商服配套等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。 相关链接：合理运用工业地产商运营模式分析 如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利 工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。 一直以来，工业地产的发展都没有像住宅地产、商业地产那样表现出强烈的发展势头来。而事实上来讲，工业地产的发展相比于住宅、商业地产来说更为稳定。相关专家表示，目前，一般的厂房租期是8年-10年，租期较长的一个好处便是投资收益的相对