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容积率专题报告;容积率解释;容积率解释 何谓容积率？简单的说是规划净用地上允许建设的建筑容量 ;定义 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值 ;计算公式 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算 ;计算规则 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值 ;容积率的特征;特性 主要呈现4个特性;特性一 容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量;特性二 在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条 件下，容积率与建筑密度成正比 ;特性三 楼面占地率〔注〕与容积率成反比;特性四 容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的 ;容积率对各个因素的影响;容积率对各个因素的影响 容积率在不仅影响规划中物业的类型、建筑密度、社区规模、规划布局、土 地的增值，还直接影响我们的生活品质;容积率与物业类型 不同的容积率数值直接影响不同的物业类型;容积率与物业类型 对于一个项目来说，仅通过容积率一个简单数字远不能概括社区物业类型 ;容积率与建筑密度 建筑密度反映了同一土地上空白面积即能够留给园林规划面积的大小，从定 义上是指规划用地范围内，所有建筑物低层占地面积与用地面积的比率（%） ;容积率与社区规模 在传统思维中，觉得社区规模越大，容积率越低，舒适度越高。实际情况并 不全是这样 ;容积率与规划布局 在相同的容积率的条件下，通过巧妙的建筑规划布局，不仅能在产品类型上 突破、创新，而且能够获得不同的舒适度 ;容积率与规划布局 在相同的容积率的条件下，通过巧妙的建筑规划布局，不仅能在产品类型上 突破、创新，而且能够获得不同的舒适度 ;容积率与土地的增值 土地的增值是开发商模切关心的问题，直接影响项目的亏赢，容积率则是计 算模型的决定因素;结论 容积率不仅影响居住区的规划，还直接影响着居住区内的生活环境与品质 ;确定容积率的因素;各项因素，应结合城市的实际情况，经过综合研究后确定，此外，为了考虑到通过谈判可以得到利益，以及为不可预知的某些因素留有余地，公布的容积率宜低于“理论的”上限数值。;容积率对房地产项目影响实证分析;;容积率对项目规划设计定位的影响;容积率对项目规划设计定位的影响 容积率是项目总平面规划设计的关键指标，决定该项目的定位;国土主管部门根据土地用途划分类别按不同地理位置和区域情况划分等级, 以容积率指标大小制定土地出让金标准和土地基准地价, 并以表格形式公布, 其规律是: 同一类别、同一容积率随着级别的增加, 出让金标准减少, 同一类别、同一级别随着容积率指标的增加, 出让金逐减。以北京市为例, 目前建设用地按用途划分为商业、综合、居住、工业等四类, 根据不同用途土地的特点及相应地价水平, 将四类用地的基准地价由高至低, 由城区至远郊区分别划分为若干个级别。其中, 商业、综合和居住用地的基准地价分为10 个级别, 工业用地的基准地价分为9 个级别。计算基数规定如下: 一到八级, 为一、二、三类用地容积率大于1 时其出让金以建筑面积为标准, 容积率小于等于1 时, 其出让金以地面面积为标准, 四类用地和九、十级各类用地的出让金均以地面面积计算、根据这一计算原则, 由于容积率增加所引起的建筑面积增加幅度大于出让金降低幅度, 所以土地总成本将是随着容积率的增加而增大;容积???对房产开发的成本的影响 ;容积率对建筑设计的影响 ;容积率与其他主要规划技术指标的关系;容积率成为政府调控项目的重要手段;项目环境气围;项目环境气围 ;分析条件 ;表1. 项目投资效益分析 Table1. A nalyzing investment benefit ofW enyuhe real- estate p ro ject;分析结论 ;Thanks for your attention