《2013年天津房地产市场发展研究报告》.docVIP

目录 摘要 3 一、 经济环境：经济增速趋缓，物价水平继续走高 5 1. 经济增长：GDP增速略缓，产业结构进一步优化 5 2. 物价指数：CPI水平有所回升，增速放缓，单月增速呈下跌趋势 6 3. 人民生活：居民收入增速趋缓，与全国差距小幅拉近 6 4. 固定资产投资：全社会固定资产投资增速明显加快，房地产开发投资占比微涨 7 5. 贸易：消费增速继续减缓，出口增速明显超过进口扭转贸易逆差局面 8 6. 房地产开发投资及建设：投资施工增速放缓，竣工增速明显 8 二、 政策环境：调控政策实施紧跟中央步伐 15 1. 全国政策：稳增长背景下，调控方向不变，保护合理自住需求 15 2. 天津政策：新政精细化，调控依然从严 17 三、 市场分析：住宅市场持稳，商业地产热度明显降低 21 1. 商品房市场：成交量降幅缩小，价格保持上涨态势 21 2. 住宅市场：全年成交量小幅上升，成交均价涨幅明显 22 3. 写字楼：市场销售价格止跌上升，销售额跌至近三年新低 38 4. 商业用房：销售面积和销售均价均现回落，市场热度降低 42 5. 二手房市场：成交量回升22%，价格持续上涨，创新高 47 四、 土地市场：土地溢价水平仅4%，成交量仍保持高位 49 1. 土地价格：整体楼面均价下跌5%，但住宅用地楼面价涨幅明显 49 2. 土地成交：近四年天津土地成交保持高位，2012年有所回落 51 3. 土地推出：土地供应面积减少11%，仍保持5500万平方米 52 4. 土地出让金：政府出让金大幅下降，明显低于商品房销售额 53 5. 地王：十大地王土地的总金额回升12%，但仍处2007年以来历史低位 54 五、 开发企业：龙头企业优势明显，销售总额大幅增长 56 1. 市场份额：龙头房企成交面积占有下降，但销售额增长28.6% 56 2. 拿地情况：龙头企业拿地谨慎，拿地金额回落超五成 58 3. 资金来源：房企资金来源总量增加，自筹资金占比提高 58 六、 市场展望：去库存仍为市场主要特征，开发商将继续加快推盘速度促进市场占有率上升 59 1. 政策趋势：货币政策稳定，成交整体向好，2013年房价“稳”字当头 59 2. 房产市场：住宅存量再攀新高，“以价换量”或将延续至2013年上半年 60 3. 土地市场：下半年实力房企拿地动作频繁，深耕2013年天津楼市 60 4. 企业表现：去库存仍为主要目标，将加快推盘速度 60 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS中指数据， 主要研究成员： 中国指数研究院总院：莫天全 黄瑜 葛海峰 何田 潘雪佳 刘水 师洋 吴珊 张婷 张静 段秀娟 李晶 李森 雷京 王娜 荣晨 贾静 张红莉 刘丽杰 李映雪 安戎 陈茜 周萱 王亮 蒋云峰 苑承建 白彦军 何平 高静 张英 赵丽一 杨德磊 赵玉国 中国指数研究院各分院：汪勇 张志杰 刘海波 刘宣 张化学 薛玲 胡佳娜 罗勇成 陈晟 林建晖 张伟 周瑞蓉 钟文辉 高院生 陈雯 郭雨明 杜丙国 李力 胡超 丁晓 张晓伟 陈佳 邓永乐 黄雪 钱慧群 朱柏润 刘慧鸣 王穆楠 尹洪泽 杨玲玲 摘要 宏观环境：经济增速放缓，房地产调控政策紧随中央步伐 2012年天津生产总值12885亿元，增长13.8%，增速同比放缓，下降2.6个百分点，但仍远高于全国GDP增速（7.8%）6个百分点。2012年，天津市城镇居民人均可支配收入达29626元，比2011年增长10%，增速较2011年（10.8%）减缓，社保标准提高、个税起征点提高、发放生活补贴等是促进居民收入增长的主要因素。同时，天津市城镇人均可支配收入与全国城镇人均可支配收入的差距小幅拉近。 2012年天津市继续巩固房地产调控成果，继续实施限购、房地产监管等手段，同时大力支持保障房建设，降低准入门槛，提高补贴标准，保证住宅市场的有效供给。天津蓝印户口政策仍在执行，在一定程度上促成了住宅市场的成交。 市场分析：住宅市场量持稳，商办市场热度明显降低 商品房市场：成交量降幅缩小，价格保持上涨态势 2012年天津市商品房整体市场均价连续两年超万元水平，达到10762元/平方米，涨幅为6.3%；其中商品住宅成交均价为10060.9元/平方米，环比上涨7.66%，涨幅扩大。从成交量上看，商品房成交面积出现小幅下降，同比下降1.5%，但商品住宅成交面积出现小幅上升，涨幅为0.2%；成交总额方面，商品房和商品住宅分别上涨4.7%与7.9%，商品住宅增幅明显。 住宅市场：全年成交量小幅上升，成交均价涨幅明显 2012年，天津住宅市场成交出现“淡季不淡”以及“逆势翘尾态势”，商品住宅成交面积达到888.85万平方米，较2011年呈现小幅回升态势，住宅成交均价延续上年上涨态势，涨幅扩大。具体而言，价格方面，