房地产估价师案例分析总结笔记.doc

四、能够指出和改正房地产估价报告中的错误一般来说，房地产估价报告的常见错误主要表现在以下方面：　　（一）估价报告书不完整（估价报告共有8项内容）　　1.封面内容不完整（封面包括以下7项内容，否则存在错误）　　（1）估价报告名称；（2）估价项目名称；（3）估价委托人；（4）估价机构；（5）估价人员（注册房地产估价师）；（6）估价作业日期；（7）估价报告编号　　2.目录不规范（一般不会考）　　3.致委托方函内容不全（致委托方函包括以下内容，否则存在错误）　　（1）致委托方函（标题）（2）致函对象：（为委托方的全称）（3）致函正文：（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）（4）致函落款：（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签字、盖章）（5）致函日期：（为致函的年月日）　　4.估价师声明缺少或其内容不全　　《房地产估价规范》 中要求，在声明中清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘。　如有重要专业帮助，则应具体说明，不应笼统表述。　　5.估价假设和限制条件缺少或其内容不全　　依据《房地产估价规范》的规定，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；以及本估价报告使用的限制条件。　　6.估价结果报告内容不全（估价结果报告应记载下列14项内容，否则存在错误）　　（1）标题；（2）委托人；（3）估价机构；（4）估价对象；（5）估价目的；（6）估价时点；（7）价值定义；（8）估价依据；（9）估价原则；（10）估价方法；（11）估价结果；（12）估价人员；（13）估价作业日期；（14）估价报告使用期限（应用有效期）。 一般按顺序编写，如果调整错误，一般不算错误。　　7.估价技术报告内容不全（房地产估价技术报告包括以下7项内容，否则存在错误）（1）实物状况分析或个别因素分析（2）区位状况分析或区域因素分析（3）市场背景分析（4）最高最佳使用分析（5）估价方法选用（6）估价测算过程（7）估价结果确定。　　8.附件内容不全（附件应包括以下内容，否则存在错误）　　缺少估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，实地查看记录、估价委托书、估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等某项内容或多项内容。有些是复印件就可以。　　（二）估价结果报告可能存在的错误“估价结果报告”应包括以下14项内容：　　1.标题—“估价结果报告”　　2.“委托方”可能出现的错误-　　缺少或表述不全委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所以及身份证号　　3.“估价方”可能出现的错误----表述不正确或不完整　　缺少或表述不全估价机构全称、法定代表人、住所、估价资质等级　　4.“估价对象概况”可能出现的错误:　　（1）估价对象概述缺失　　估价对象概述应包括以下内容（有些具体内容可以放在“估价技术报告”的“个别因素分析”和“区域因素分析”中表述）：　　①土地应说明：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；　　②建筑物应说明：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。　　（2）估价对象描述不清晰　　1）土地权益方面　　①土地使用权人交代不清；②土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地）交代不清；③土地使用年限交代不清；④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；⑤土地使用权证交代不清；　⑥对共有产权或部分产权交代不清。　　2）土地实物方面　　①土地“生熟”程度交代不清；②土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清；③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清。④土地面积、形状等交代不清；⑤土地的四至交代不清；　⑥土地的地势、地质状况等交代不清。　　3）建筑物方面　　①房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）；②房屋用途交代不清；③建筑物结构交代不清；④房屋建成年代交代不清；⑤房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度、期房、现房）；⑥房屋装修（主要是经营性房地产宾馆、酒店等）交代不清；⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清；⑧不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清；⑨面积前后不符，分部之和不等于总面积。　　5.“估价目的”可能出现的错误　　估价目的要说明本次估价的目的和应用方向。如：　（1）房地产抵押估价的估价目的应表述为