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小区车位到底属于谁?专家称物业收停车费合理 2016-04-12?龚伟芳?物业管理资讯 作者：龚伟芳 来源：西安晚报  最近，一则关于南京星汉花园业委会与开发商争执车位的案例在网上疯传，车位之争的话题再一次成为舆论焦点，小区车位到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？昨日，记者采访了相关部门、专家对此进行解读。 业主? 车位归业主所有 物业不能租售 “居者有其屋，行者有其车”，随着城市汽车保有量持续攀升，小区停车位之争时有发生，很多小区私家车数量远超小区建设之初规划的车位数量，为解决停车难，一些房地产开发公司和小区物业公司，通过扩建地下或地上停车场，将小区公共用地变成停车位等方式，增加车位并向业主出售出租。 对此，住在城东的张先生称，根据《物权法》规定，小区道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及车位属于全体业主共有，开发企业和物业公司都没有权利收取使用费，也不能强迫业主委托其保管车辆。采访中，记者发现和张先生持有相同观点的市民不在少数，大家除了对小区租售停车位的做法提出质疑外，也有人深究停车位租售之后产生的收益分配问题。住在城西的王先生表示，既然车位属于全体业主共有，收取的停车费也应归全体业主所有，如果由开发商或者物业公司代收，应出示小区公共收益和分配支出明细。 开发商 小区车位谁建设谁受益 一位不愿透露姓名的房地产从业人员表示，房地产开发企业在房屋建造时都会投入大量的资金建设地下车库，但是在销售时，这部分面积是属于人防工程部分和规划的地下车位部分，并没有算入到公摊面积中，所以按照谁建设谁受益的原则，车位的所属权一般就认为是开发商所有，业主有使用需求则必须购买或者租赁。 至于小区公共用地上的停车位所属权问题，这位从业人员说：“小区内公共用地上的停车位所有权的确是属于全体业主共有，但是通常物业公司为了加强小区的管理，都会制定相关的收费制度，停车费收取上来之后，物业公司将其一部分用于管理成本，如雇用看车人员的工资支出等，另一部分主要用于小区内道路维护、公共设施维护等。如果不收费的话就侵犯了无车业主的所有权，对于无车业主也不公平，收费停车换句话就是取之于业主，用之于业主，这样也能体现物业公司对全体业主的公平。” 权威解释 笼统说车位归业主共有系曲解 停车位之困，并非某个城市的个案，在全国来说都尚有争议。对此，西安市房屋产权产籍管理中心副主任解江表示，2007年颁布的《物权法》实施后对住宅小区停车位所有权归属有了较为明确的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。在这种情况下，不宜一概认为车库、车位归业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。至于，地面上的立体车位，由于其本身属于特种设备并非建筑物，所以并不涉及产权。这样看来，笼统地说小区停车位归业主共有是在曲解法规政策。 专家说法 物业收取停车费是合理的 西北政法大学民商法学院教授肖福禄表示，即使是业主共有车位，收取一定的停车费也是合理的。根据《物业管理条例》，物业公司接受业主大会或业主委员会的委托，有权对车辆在小区内公共场地或者占用业主共有道路的停放进行管理和收费。收取的停车费按照物业公司与业主大会达成的协议进行利益分配。实践中，停车费一部分作为物业管理运营成本，另一部分作为收益归全体业主所有。 对于人防工程改建的地下停车场，肖福禄表示，《中华人民共和国人民防空法》（简称《人防法》）对此有规定，“谁建设谁受益”。关于“谁建设”，一般理解为就是建设方开发商。肖福禄认为，应当弄清到底是谁花钱建设的、原始投资人是谁，因为《人防法》第十八条规定，人防工程是战时的国防保障设施，是为了公共利益而修建的，据此改建的停车场也应当满足“公共利益”。肖福禄建议，为切实规范小区车位管理、避免纠纷产生，国家有关部门应完善相关法律，针对小区车位的规划、建设、管理等出台规定，进一步明确各方的权利和责任。 专家支招 如何辨别停车位产权 肖福禄教授表示，停车位有很多种：地上、地下、人防工程，性质不同、权属不同。现在很多开发商都打着“产权不明确”的擦边球，鲜有人弄清楚到底哪些属于真正的人防设施，哪些属于业主公共空间。 肖教授解释称：在小区房屋销售时未按公建面积公摊，同时具有规划许可证和规划验收许可证的地下停车位的产权应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。而开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给全体小区业主的，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或