房地产行业（开发企业）信用评价指标体系评定办法 - 中房网.docx

附件三：房地产行业（开发企业）信用评价指标体系评定办法（试行）本信用评价指标体系仅限于房地产开发企业使用。信用评价指标信用评价指标体系采取评分制，由两部分构成。第一部分是基础评分，第二部分是一票否决部分，企业有违法违规或其他严重失信行为不予评价，采用一票否决制。第三条 信用评价基础评分指标及评分标准信用评价的基础评分指标划分为3个一级指标，18个二级指标，34个三级指标。根据企业自身客观情况、经营信用情况和履行社会责任，给予相应的分值。第四条 设定每个指标所占的分值，根据评分依据采用百分制进行评分，满分为100分，包括企业客观信用能力（20分）、企业经营信用情况（45分）、企业履行社会责任信用情况（35分）。第五条 信用评价指标设置及评分依据一、 企业客观信用能力企业客观信用能力是指企业近3年开发经营过程中形成的不随主观意志改变的、能体现企业履行信用的能力。这是对企业经营历史的重要总结，也是保障企业未来持续经营和履行信用的基础。企业客观信用能力包括企业的经营年限、注册资本、开发能力、人员素质、银行资信等级和财务信用能力。（详见表1）1.1企业经营年限企业经营年限是企业建设与成长的年限.这从一定程度上反映了企业信用建设的历程，两者呈正向相关。房地产从前期、建设、租售到售后，有一定的时间跨度。一个具体的房地产开发项目周期至少2-3年。因此对房地产开发企业进行客观全面的信用评价，其周期最少是3年，企业经营年限只有大于3年才能参与评价。1.2企业注册资本企业注册资本是公司制企业章程规定的在公司登记机关依法登记的全体股东或发起人认缴的出资额或认购的股本总额。该指标反映的是公司法人的财产权，也是企业从事经营活动、承担债务责任的基础。由于一级和二级企业对注册资本的要求不同，这里采用企业注册资本与本级最低注册资本的比值来评价。1.3银行资信评级银行资信评级包括开发企业资信评级和开发项目资信评级两个层次，该指标体系指的是开发企业资信等级。银行主要关注企业能否按时还本付息，主要考察企业的财务、管理及项目情况等，直接反映出企业对银行的信用能力和履约情况。因银行对企业财务已经进行了更加深入的评价，可直接采用银行资信等级。1.4企业开发能力企业开发能力是指企业开发经营过程中开发建设的项目总的规模，本项指标主要是考察企业现有的开发能力和单项开发能力，同时也能反映出企业的在市场中的信用程度。1.5企业人员素质房地产开发是一项系统工程，有大量专业并且复杂细小的事务，对企业人力资源要求非常高。这个层次主要考察企业管理、技术人员专业结构配置情况，对于管理人员不仅仅关注其从业经验，更重要的是其对各种业务的认识深度，包括各种职业资格证书的比例，如建造师、造价工程师等；还考察从业人员学历构成是否合理。1.6财务信用能力财务信用能力是企业信用能力的重要组成部分，通过对企业近3年财务状况的评价，可以在一定程度上反映企业未来偿债能力、竞争力、发展能力，判断企业是否处于良性发展及识别和控制风险的能力。为准确反映企业信用能力，本指标体系又从偿债能力（长期偿债能力与短期偿债能力）、运营能力、发展能力和盈利能力4方面进行了细化。1.6.1偿债能力是指企业偿还到期债务（包括本息）的能力。能否及时偿还到期债务，是反映企业财务状况好坏的重要标志。通过对偿债能力的分析，可以考察企业持续经营的能力和风险，有助于对企业未来收益进行预测。企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力两个方面。长期偿债能力是指企业有无足够的能力偿还长期负债的本金和利息。考察指标是产权比率（负债总额/所有者权益总额×100%）和利息保障倍数。产权比率用来表明债权人和投资人资金来源的相对关系，反映企业基本财务结构是否稳定。一般来说，这一指标越低，表明企业的长期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，承担的风险越小。该指标同时也表明债权人的资本受到所有者权益保障的程度，或者说是企业清算时对债权人利益的保障程度。利息保障倍数是指企业息税前利润与利息费用的比率（EBIT/年利息额），反映企业经营所得支付债务利息的能力，用来衡量盈利能力对债务偿付的保障程度。一般来说，利息保障倍数至少应等于1。短期偿债能力是指企业以流动资产对流动负债按期足额偿还的保证程度，即企业以流动资产偿还流动负债的能力，反映企业偿付日常到期债务的能力，是衡量企业当前财务能力，特别是流动资产变现能力的重要指标。企业短期偿债能力的衡量指标主要有流动比率和现金流动负债比率。流动比率是指企业流动资产与流动负债的比率，表明企业每1元流动负债有多少流动资产作为偿还的保证，反映企业用可在短期内变现的流动资产偿还到期的流动负债的能力。一般情况下，流动比率越高，反映企业短期偿债能力越强，按照西方企业的长期经验，一般认为2：1的比率比较适宜。现金流动负债比率是企业一定时期的经营