房地产行业信用评价指标体系及评定办法（试行）（可编辑）.doc

房地产行业信用评价指标体系及评定办法（试行） 1. 企业客观信用能力20分 1.1 经营年限 2分 企业经营年限10年及以上得2分;8-10年(包括8年)得1.5分,5-8年(包括5年)得1分,3-5年(包括3年)得0.5分,3年以下不得分。 1.2 注册资本 2分 企业注册资本/本级资质要求最低注册资本,比值大于2得2分,1.5-2之间(包括2)得1.5分,1-1.5之间(包括1.5)得1分,等于1得0.5分,小于1不得分。 1.3 银行资信等级 3分 由企业提供银行信用等级证明,AAA级得3分,AA级得2分,A级得1分,B级以下不得分; 若银行最高等级为AA,评分时相应提高一级。 1.4 开发能力 4分 1.4.1近三年开发面积 2分 企业近三年累计竣工量/本级资质要求的最低竣工量,比值大于2得2分,1-2之间(包括2)得1.5分,等于1得1分,小于1不得分。 1.4.2上年开发面积 2分 上一年开发面积/本级资质要求的最低开发面积,比值大于2得2分,1-2之间(包括2)得1.5分,等于1得1分,小于1不得分。 1.5 人员素质1分 专业管理人员、中级以上职称管理人员、持有资格证书的专业人员符合本级资质规定人员数量和要求的,得1分,不符合的不得分。 1.6 财务信用能力 8分 1. 6.1 偿债能力 3分 根据国资委发布的房地产全行业财务水平,产权比率和流动比率优秀得1分,良好得0.8分,平均水平得0.5分;每项利息保障倍数和现金流动负债比优秀得0.5分,良好得0.4分,平均水平得0.2分。 其中,产权比率负债/所有者权益,流动比率流动资产/流动负债,利息保障位倍数息税前利润/利息费用,现金流动负债比经营活动现金流量/流动负债。 1. 6.2 运营能力 1.5分 根据国资委发布的房地产全行业财务水平,存货周转率优秀得1分,良好得0.8分,平均水平得0.5分;应收帐款周转率优秀得0.5分,良好得0.4分,平均水平得0.2分。 存货周转率销售收入/存货,应收账款周转率销售收入/应收账款 1. 6.3 发展能力 1.5分 根据国资委发布的房地产全行业财务水平,近三年主营业务收入平均增长率优秀得1分,良好得0.8分,平均水平得0.5分;近三年资本平均增长率优秀得0.5分,良好得0.4分,平均水平得0.2分。 近三年平均增长率采用几何增长率计算。 1. 6.4 盈利能力 2分 根据国资委发布的房地产全行业财务水平,每项指标优秀得1分,良好得0.8分,平均水平得0.5分。 总资产收益率净收益/总资产,净资产收益率净收益/所有者权益。 企业经营信用情况 为不断规范房地产开发建设,国家及各级政府先后制定了一系列的相关法律、法规,归纳列举了可能的违法行为,并给出了相应的处罚规定。企业的信用建设应是建立在法制建设的基础上。因此,评价体系的一个指导思想是开发企业在经营活动中发生现行法律、法规中罚则部分列举的禁止行为,并经政府主管部门处罚或经查实的,应扣重分直至采取一票否决。 因此,对开发企业经营行为信用的考察评价实质上是在企业合法经营的基础上对企业信用行为的考察评价。即考察企业在各阶段基本合法的经营活动中存在的瑕疵、纰漏和问题。 企业的信用评价核心部分是企业在经营全过程中的信用表现,企业大部分活动集中在生产经营,所以这项指标权重占了50%。结合房地产行业和房地产开发企业的特点,这部分评价按开发项目的实施阶段分4个二级指标,即开发前期信用、建设阶段信用、租售阶段信用和前期物业管理信用,13个三级指标。 由于企业在各阶段都有大量经营行为,逐项罗列会使指标十分臃肿,因此,这项指标的评价方法主要是通过评审参评企业是否发生评价标准中列举的企业不良信用行为,每项扣相应分数。下表中所列不良行为是比较常见或易于判别的,如果企业发生类似行为,表格中未列出,参照本项指标评价标准给予相应扣分。每项三级指标赋予一定分值,企业符合所列要求或未发生所列不良信用行为的,得满分,每发生一项不良信用行为的,按标准扣分;发生若干项以上该三级指标不得分,更严重的二级指标不得分,极其严重的一级指标不得分。(详见表2) 表 2 企业经营信用情况 一级指标 二级指标 三级指标 权重 评价标准及评价方法 企业经营信用情况 45分 2.1 企业开发前期信用10分 2.1.1 土地运作信用 4分 企业近三年在获取土地过程中未严格遵守程序的,根据实际情况,每项目扣0.5-1分,累计扣满4分为止,但若下列3项违规事项均发生,则2.1项不得分; ①在土地