山地中式别墅南区物业发展建议书资料.pptVIP

;1.1项目总体概况;1.2总体开发战略;花样年·君山 中国高端养生社区;1.4整体定位;;;2.2 2010年新增供应分析;2.3 新增物业类型分析;2.3 2010年别墅销售分析;2.3 2010年别墅销售分析;;2.5 2010年供销比分析;就别墅新增供给而言，新增规模和套数较2009年均有小幅下降，但新增供应走势未见减弱； 销量而言，虽比去年微降，但仍保持较高的成交量，市场需求依旧旺盛； 从区域来看，都江堰、双流、温江、龙泉、大邑等地是目前别墅主要供需区域，反映出成都已由城市别墅向近、远郊别墅规模化发展的趋势； 从物业类型来看，目前市场供给与成交以花园洋房为主力，其次是联排、独栋、双拼； 2010年各种政策频出调控房地产市场，别墅用地尤为稀缺，其作为高端稀缺性物业，受政策影响较小，保持良好的成交，市场前景较好。;2.7 竞争市场分析;项目位置;华新·锦绣尚郡;三盛·翡俪山 引活水入园，在项目中央形成近4000平方米中央湖，并基本做到户户临水。;优劣势分析;;项目位置;;优劣势分析;项目位置;置信牧山丽景外立面建筑表现;优劣势分析;-1F;金科·廊桥水乡 项目位于成都西南方向高端居住区牧马山板块，距市区20公里；在西南航空港、牧马山国际高尔夫俱乐部的南部，距之分别为10公里、3公里。坐拥天然的浅丘坡岭地貌和纯正的自然山水资源，杨柳河与碾河两条天然河流在社区内穿行，以及近2000亩的成都近郊唯一原生松林。 ;金科·廊桥水乡—规划及产品要素;优劣势分析;金科·廊桥水乡联排H户型：269.68㎡;亚特兰蒂斯 ;亚特兰蒂斯—规划及产品要素;亚特兰蒂斯必威体育精装版进展：;竞品项目容积率区间主要集中在0.32-0.45，便于打造出中、高端低密别墅产品； 竞争市场内竞品的产品形态多以独栋、联排为主，层数以2+1为主。 独栋面积区间为300㎡-700 ㎡，主力户型面积集中在350-450 ㎡ ； 联排面积区间为200㎡-400㎡左右；产品面丰富、目标客群覆盖广泛，能满足低、中、高端客户的置业需求。 所有的竞品项目95%都是先建配套再做销售，首要解决别墅区域配套不足的问题。配套设施主要包含富有良好自然资源的公园、拥有私密及专属性质的私人会所、餐厅配套以及休闲运动配套（球场、健身房、游泳池等），目前君山项目的相关配套均未完善。;;用地面积：106594.85㎡ 总户数：120户 产品面积：322-874㎡ 总建筑面积：50184.96 ㎡ 容积率：约0.47 产品类型：独栋、双拼、三联排;物业类型;项目一期产品分析：;花园面积;项目一期销售分析： 一期在售产品于市场同类产品对比，竞争劣势体现在户型面积大、花园面积小、总价高。导致可替代竞争产品多，去化速度慢。 面积较小的联排TA/TAD产品由于规划布局未能同户型设计综合考虑，户型设计虽舒适，但由于布局上严重硬伤，导致该类产品目前滞销较为严重。;3.1项目一期物业分析;成交客户分析： 一期客户来源主要以新津及成都客户为主，客户的购买目的主要以自住为主。;;吸引客户购买的因素依次为自然生态环境、旅游景区、山地别墅，建筑风格、升值及发展潜力。;5.客户意向物业类型;6.客户年龄;成都客户购房特征： 成都客户特别理性，看重项目样板区细节、越高端客户对细节要求越高。 吸引成都客户关注的卖点主要是产品的观山环境、投资潜力、价格、优惠。 成都客户理想选择是240-350㎡左右小独栋物业，看重项目物业花园面积赠送及附加值，对联排、双拼等产品有一定抗性，看重私密性，看重物业管理。 成都客户购买联排端头产品，主要因为产品面积过大，总价过高。对于非长期自住的成都客户，接受产品总价在400万/套以内的居多。;对成都豪宅市场的看法，心目中真正的豪宅标准 地段稀缺，景观稀缺； 低密度，低容积率； 产品档次高，包括建筑用材用料、设计及施工单位； 后期物业管理完善； 社区包括商业、教育、交通配套等规划较好； 既具有极高的居住价值，又具有极高的投资价值。 对老君山及新津区域的认知和印象 该区域市政整体规划好，片区产品定位为高端住宅区，在此处置业就是购买未来； 自然资源极好，又有千年老君山的历史文化沉淀，未来升值潜力大； 离新津城很近，交通通常，生活配套方便； 新津真正意义的高端别墅。 对本项目定位的建议 项目容积率要低，密度小，体现高端别墅社区的居住优势； 花园面积要大。独栋户型的花园至少要等同建筑面积； 有较多的室内赠送空间，利用率高； 产品设计需体现山居别墅的特点，继续优化山地别墅的建筑格局； 除新津本地客外，成都客大量将本项目作为度假第二居所，为此户型面积需有所控制。 ; 根据来访情况以及一期成交客户情况分析，项目客群均以成都客户为主。成都客户看重的置业因素为绝佳的自然生态资源，但受目前