上海市青浦区赵巷8号投资分析报告.pptVIP

* 花园洋房下部的四层叠加别墅:以别墅的价格卖花园洋房。 B:以叠加别墅的理念打造3-4层的花园洋房 3.2 目标地块规划预案 * 3.2 目标地块规划预案 报批平面 销售平面 小户型 小户型 大户型 小户型 小户型 赠送 大户型 大户型,赠送地下室 * 3.2 目标地块规划预案 用地分析及平面布局 * 户型面积比例 小户型： 联排别墅 46,740平米 花园洋房底汤 37,660平米 花园洋房高汤 18,920平米 小计： 103,320平米，占74% 大户型： 花园洋房3、4层大户型 36,300平米，占26% 合计：住宅面积 136,920平米 3.2 目标地块规划预案 * 产品组合 联排别墅 花园洋房 会所 3.2 目标地块规划预案 * 技术经济指标 144495 144495 225074 144495 139620 4875 71299 218619 1.0 884 限高15米 5+1和2+1层 988 188 800 35% 3.2 目标地块规划预案 * 4 项目定价策略 项目定价策略 * 4.1 项目定价策略 产品类型 产品类型细分 销售面积 赠送面积 赠送面积/销售面积 总面积 容积率销售单价 总面积销售单价 联排 联排中单元 31420 31420 100% 62840 45000元/平米 22500元/平米 联排边单元 15120 15120 100% 30240 花园洋房 底Townhouse 37440 27000 72% 64440 25000元/平米 17800元/平米 三层、四层边单元 18720 露台+底层花园 0% 18720 三层、四层中间单元 18200 露台 0% 18200 高Townhouse 18720 10400 56% 29120 * 5 项目风险控制 目标地块竞争对手分析 目标地块SWOT分析 * 5.1 目标地块竞争对手分析 在10月12日的答疑会中，共有43家开发商与会（中海、华润、仁恒、绿城、嘉华、和记黄埔、大华、上海城建等 ），显示该地块为此次9号公告的焦点； 预计青浦赵巷特色居住区8号地块将异常激烈 * 5.2 目标地块SWOT分析 S——优势 地块稀缺 地理位置优越 容积率1，能够打造高品质住宅 W——劣势 目标地块受“90/74”政策的影响 地块狭长，沿嘉松公路受一定噪音的影响 O——机会 赵巷的商业配套日渐成熟； 虹桥综合交通枢纽将使上海西区迎来新一轮大发展。 T——威胁 需要引领板块内花园洋房市场的价格标杆 * 6 项目经济测算 销售价格 建安成本 计划情况 * 6.1 项目投资测算参数－销售价格 业态 建面均价 （元/平米） 开盘时间 增幅 联排别墅 45,000 08年8月 15% 花园洋房 25,000 08年8月 10% 车库 150,000元/个 09年12月 * 6.2 项目投资测算参数－建安成本 各业态建安成本 联排别墅 2,600 元/平米 花园洋房 2,050 元/平米 车库 2,320 元/平米 * 6.3 项目投资测算参数－计划情况 序号 节点 时间 1 交地 07年11月 2 办理国土证 08年1月 3 办理施工许可证 08年3月 4 一期开盘 08年8月 5 40%销售 08年12月 6 70%销售 09年8月 7 一期竣工验收 09年11月 8 一期交房 09年12月 分三期开发，每期间隔5个月 * 7 项目投资建议 战略评价 投资建议 * 7.1 战略评价 布局：上海是我集团长三角地区战略布局核心；而“赵巷-佘山板块”是上海高端物业市场的标杆； 时机：目前，赵巷-佘山区域已经相当成熟，处于量价齐升的阶段，且该板块1.0容积率的地块比较稀缺，未来会形成一个新的“古北”，市场潜力巨大； 品牌：目标地块地理位置优越，拥有丰富的水资源；如能拿下该项目，建设高档低密度社区，极有利于在上海区域树立我龙湖的企业品牌形象； 机遇：上海的宏观经济持续看好，上海西区虹桥综合交通枢纽的兴建等，都给目标地块未来的升值提供了较为广阔的空间。 * 7.2 投资建议 建议集团取得该项目 * 谢谢 * 目标地块位于青浦赵巷镇，沪青平公路以东，嘉松公路以西，紧靠上海最高档的别墅集中区域-松江佘山镇，行车15分钟可迅速到达上海西区虹桥区域，距离虹桥机场外环线约12公里，距离古北国际社区约15公里，距离松江佘山约3公里，距离浦东机场约45公里，地理位置非常优越。 *