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物业管理收费问题浅析 ● 出哩嶝蔺毡舰宕毒暧.佐雌 卢zf? 影响物业管理收费的因素 很多.除了服务因素外.楼宇设 计缺陷建筑施I质量售房舍 同兑现程度收费人员I作技 巧业主自身经济状况业主群 体中业主的互动作用收费标准 是否适当等诸多因素均直接或 间接影响着物业收费. 在物业管理市场逐步放开. 竞争甘趋激烈的争夭.物业管理 企业不但要在专业化的服务上 着力提升.而且要认真研究物业 管理收费问题. 一 ,全方位体现服务意识 物业管理服务对象相对固 定的服务行业.为住户服务提供 优质服务是物业公司的夭职.物 业管理企业起须正确认识自己 的社会角色.找准位置.要使每 位员I都清楚地意识到我们是 提供物业管理服务的企业.而不 是管理单位.更不是管住户的部 门.我们的服务R有得到住户认 可.我们的企业才能生存与发 展.而我们的管理职能如车辆管 理治安管理设备管理等是通 过执行委托管理舍同来体现.以 尊重住户,帮助住户,提醒住户 规劝住户的方式来体现的.其目 的是为住户提供更好的I作生 活环境和空间.更好地为其服 务.以陈旧的管卡观念来从事物 业管理.必定合造成物业收费的 不利局面 我们的服务意识应从以下 几方面来体现. (1)依法律行事.文明管 理.(2)常规服务.守时守信.(3】 友情服务.不计条件.(4)理性服 务.谅解住户的不言行. 二,与开发商进行委托管理 整体衔接.做好住户入住工作 住户^住环节是做好物业 收费的基础环节.也是以法律文 件形式确定物业公司与住户 方关系的-x--键环节.在住户^住 前通过有效程序与住户签署《物 业管理合同》及《业主公约》.则 住户的权益有了保证.物业收费 也奠定了法律基础. 住户^住这一民事行为 涉及到住户开发商和物业公司 三个民事主体.处理好这三方关 系.拟订科学舍理的^住程序. 取得开发商的密切配舍.是物业 公司需要身体力行的又一项重 要I作. 三,依法收费.有理有据 所谓依法收费指依据建设 部33号夸国家计妻建设部 I1996l226号文件城市住宅-I, 区物业管理条例,物价部门审批 的收费文件及物业管理合同等 法规及法律文件进行收费. 1作好物业收费宣传.复 印告律文件发给住户.标准上 墙.办法公开:并使用公告栏进 行宣传.营造依法交费的文明气 氛 2舍理计算各项物业收费 标准.公开计算过程.物业公司 应把协商定价的收费项目计算 过程全部打印成完整资料.在初 次收费时.与每一家业主均就此 进行详细核算.使业主感到费用 计算合情合理. 3坚持收费标准.不做原 则让步初次收费.会有住户要 求给以优惠.以求少交费用.对 此要反复解释计费过程及物业 ● 管理费用支出的钢性特点.因供电 局自来,K公司以及设备耗能耗材 不会给物业公司优惠.如果物业公 司在收费标准上优惠住户会导致 物业公司^不敷出.最终使住户利 益受到损害.要以耐t说服获得住 户理解.坚持按标准计费,以保证 物业公司的稳定收^ 四,全力以赴.重点突破.一鼓 作气.扩大业绩 业主^住.首先接触物业公司 各部门经理.如果各部门热情服 务,态度友好.这些经理们台给住 户留下良好的初步印象.连种良好 的个人形象正是物业公司顺利收 费的法宝.在收费时间如果由这些 部门经理带领I作人员分头出动. 全面铺开收费I作.即可立竿见 影.很快突破.于是第一家交费的 业主就成为积极配合物业收费的 范例用以催化其他业主.如此集中 力量.突击I作.配合物业0司收 费I作的业主范围就可不断扩 大. 五,对症下药,消灭欠费诱因 业主欠费.总有原因.如果分 门别类.进行分析研究.消除诱因 存在的条件,则欠费问题就可以缓 解或完全解决. 业主欠费诱因大致如下: 1,物业公司服务I作失误. 使业主利益受到损害.遇到这种情 况.应立即采取道歉及补救措施. 2一楼宇功能原因欠费.此类 诱因属于非物业管理因素.应采取 说明原因.划清责任.耐说服的 I作措施. 3住户以收费标准高为由而 欠费.应介绍同类楼宇情况进行比 对.列举其他物业公司收费标准, 就影响物业收费的多种相关要素 仔细比对分析.打消住户误解 4,不确定因素欠费.有时会 遇到一些影响收费的问题.一时难 有定论.对此.则应积极与住户协 商.不等不靠,以他们能够接受的 方式收取费用.避免费用拖欠. 5,销售人员在售房时做出的 不切实际的承诺也会造成住户欠 费.要采取讲清事实.分清责任,协 助解决.以理服人措施.体现物业 公司的服务诚意和求实作风.以获 得业主理解与配合. 六,柔性收费,锲而不舍,日相 往来.水乳交融 七,树立物业管理企业的专业 形象.培养住户信任感和交费义务 感 八,避免与住户正面冲突,情 绪对立 物业企业解决欠费.最好不采 取停,K断电措施.实在无去解决的 欠费纠纷.可通过法律诉讼方式或 仲裁方法