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东营·清风湖地块之
可行性研究报告
北京九鼎轩项目管理策划有限公司
完成日期：2009-02-07
目录
调查人员声明 3
第一部分：项目总论 4
1.1项目背景 4
1.2清风湖项目概况 4
1.2.1项目名称 4
1.2.2项目建设单位概况 4
1.2.3项目地块位置及周边现状 4
1.2.4清风湖项目规划控制要点 6
1.3清风湖项目可行性研究报告编制依据 6
第二部分：市场研究 82.1宏观环境分析 8
2.2全国房地产行业发展分析 8
2.3本市房地产市场分析 20
2.3.1本市房地产市场现状 20
2.3.2本市房地产市场发展趋势 20
2.4板块市场分析 21
2.4.1区域住宅市场成长状况 21
2.4.2区域内供应产品特征 23
2.4.3区域市场目标客层研究 24
2.5项目拟定位方案 31
2.5.1可类比项目市场调查 31
2.5.2项目SWOT分析 35
2.5.3清风湖定位方案 39
第三部分：项目开发方案 44
3.1项目地块特性与价值分析 44
3.2规划设计分析 53
3.3产品设计建议 55
第四部分：投资估算 58
4.1投资估算 58
第五部分：财务评价 59
5.1财务评价基础数据与参数选取 72
5.2财务评价 72
第六部分：不确定性分析 74
6.1盈亏平衡分析 75
6.2 其他因素 75
第七部分：综合评价 77
7.1社会评价（定性） 77
7.2环境评价 77
7.3 财务评价 77
7.4 综合评价 74
调查人员声明
我司郑重声明：
1、 我司在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、 我们依照九鼎轩公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。
3、 形成意见和结论，撰写本可行性研究报告。
5、 我们已对本报告中的拟建项目进行了实地查勘。
第一部分项目总论
1.1项目背景1.1.1本案所在区域发展情况1.1.2本案投资的必要性启动对公司未来年发展战略、发展规划意义公司进入重点区域市场，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用利润需求、可持续经营等角度1.2清风湖地块项目概况
1..1清风湖项目名称1.2.2清风湖项目建设单位概况1.2.3清风湖项目地块位置周边现状位置宗地现状1.2.4清风湖地块项目规划控制要点规划控制要点总占地面积代征地面积用地面积住宅建筑面积建筑密度绿化率1.3清风湖地块项目可行性研究报告编制依据
（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《A市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》第部分市场研究
.1宏观环境分析.2全国房地产2.2.1行业政策
2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
（1）《》2008-1-3
内容提要：
闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，2008年6月底前，各省级政府要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。要将最低容积率、单位土地面积的住房建设套数和建设套型等规划条件写入土地出让合同，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用。
政策影响：
打击囤地行为，加快土地开发速度；鼓励开发单位提高土地容积率。
（2）《》2008-1-18
内容提要：
《办法》明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格，规范了贷款期限、利率管理，严格贷款资金管理要求，做到既明确金融支持政策，又注重防范金融风险，既注重政策连续性、稳定性，又为银行业务创新留下空间。
政策影响：
就执行层面来看，执行的条件，随着各银行金融机构制定或完善经济适用住房开发贷款管理操作细则后，政策的效力将会逐步显现。 此政策为经济适用住房建设“保驾护航”，不仅吸引国有房地产开发企业继续驻足此领域，而且将更多私有房企、中小型开发商也纳入到保障性住房的开发中来。
（3）《》2008-1-23
内容提要：
合理确定清查范围，将城乡结合部、占地面积大和用地情况不清楚的单位列为重点；对新纳入城镇土地使用税征税范围的外商投资企业和外国企业的占地情况要进行全面
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