2011高新地块项目市场操作分析end.docVIP

高新地块项目前期可行性分析 目录： 第一部：西高新区域住宅市场 1.1 住宅市场发展现状分析 1.1.1 住宅供求现状 1.1.1.1 住宅供应方面 1.1.1.2 住宅销售方面 1.1.2 住宅开发特征 1.1.3区域楼盘建筑风格布局 1.1.4住宅价格特征及走向 1.1.5区域楼盘综合素质分析 1.1.6区域内畅销楼盘分析 1.2 项目主要竞争重点个案状况列表 第二部：项目市场可行性分析序言 2.1 目前西安房产市场格局（住宅市场板块分析——横向分析） 2.2 数据市场引用 第三部：项目市场可行性分析 3.1 项目地块资源分析 3.1.1 区位交通条件 3.1.2 区位市政规划 3.1.3 区位居住环境 3.1.4 区位商业分布 3.2 目标市场特征分析 3.2.1 目标客户研究 3.2.1.1 客户构成研究 3.2.1.2客户特性研究 3.2.1.3 客户需求研究 3.2.1.4 我们卖给谁 3.2.2 构建项目核心价值体系 3.2.2.1 迎合市场方向 3.2.2.2 引导市场方向 3.3 市场竞争分析 竞争格局 目标市场重叠程度 3.4产品表现建议 3.4.1 开发类型建议 3.4.2 绿化系统建议 3.4.3 建筑单体风格建议 3.4.4 户型间隔与配比建议 3.4.5 配套设施建议 3.5 项目可行性分析(动态SWOT分析) 第四部：楼盘调研表（附） 第一部：西高新区域住宅市场 1.1 高新区概况 西安高新区是1991年3月经国务院首批批准设立的国家级高新技术产业开发区。2002年12月，西安高新区被联合国工业发展组织考察认定为六个中国最具活力的城市和地区之一；2003年12月, 西安高新区被评为中国50家投资环境诚信安全区。经过十几年的建设与发展，西安高新区成为我国中西部地区人气最旺、环境最优、发展最快的区域之一；值得关注的是高新区二次创业的基地，北连成熟的高新区，南边与长安科技产业园相连。2003年3月1日，正式拉开了二次创业的序幕。通过二次创业，把西安高新区建设成为：国际知名的科技园、国内一流的高新区、中西部最大的高新技术产业基地和西安的科技新城。 高新区的住宅产业在2002年以前，主要分布在老高新区区域，西高新以成熟的商务和城市配套开辟了西安高端住宅产业的先河，高新枫叶系列和高科系列成为当时高尚住宅的代表性楼盘，一度被西安购房者所追捧，到了2003年，高新枫林绿洲和中华世纪城分别代表了西高新住宅小区的地理位置的发展态势，即高新新区住宅带和唐延路住宅带，到了2004年，绿地大张旗鼓的以1106拿下西高新住宅小区总占地面积的第一位。枫韵蓝湾以高新区唯一经济适用房面市，一开始便受到了市场的追捧。2005年随着夏日景色、中天花园、紫薇臻品、唐南香榭、米罗蓝山等项目的陆续上市，高新区的市场供给不断增加，产品也更趋于多元化。 高新区未来几年内，会不断的延科技路以北，唐延路和丈八路西向和南向扩张，而日渐完备的路网的建设为此提供了机遇，与同步进行的商务和商业的建设也会为住宅产业做有利支撑。 1.2 高新区住宅市场发展现状分析 A、高新区是西安大部分人心目中最理想的居住区域，舒适型三房和四房以中大面积为主依旧是高新区主要的供应户型，价格依旧有增长趋势，但涨幅将基本趋于稳定；其开发盘量基本以中大盘为主。 B、路网的完善，规模大、配套全的复合型社区依然会是随后两年内西高新主要市场供应 中小型社区也会是主要供应趋势之一；建筑形态依旧以小高层为主要供应态势，其后是高层，这和高新区普遍地价偏高造成成本偏高有关系。纯粹单体住宅建筑在高新区内较为少见，这和高新区为主要的商务区有关，单体建筑多为写字楼和商住一体。 C、商务配套基本到位之后对区域住宅开发管理失控，大量人群涌入立即显现出区域生活配套不足，导致一部分高总价房屋滞销空置。 1.2.1 住宅供求现状 1.2.1.1 住宅供应方面 A 三居室和四居室是高新区主要供应状况，而三居室占了总户型供应的33％，表明高新区 主要楼盘客户群体以二次置业为主，追求舒适性住宅。24％的四房比例和22％的二房比 例相呼应，高端住宅在高新区占有一定比例，高端住宅和适用型住宅并存。 B 通过此次调查，可以看出，主力户型仍然是3房、2房。可是，值得关注的是中等户型的销售几乎都非常火爆，究其原因，不难看出，高端用户的需求在趋向满足的同时，因高新区是西安大部分人心目中最理想的居住区域，面对有着巨大市场的中端客户群体对于大面积、高总价的房他们只能“望楼却步”，所以中、小面积的户型在未来更值得关注。 C 主力户型面积主要集中在80-130㎡之间。 1.2.1.2 住宅销售方面 A 140平米以上面积的四室户型在此区域的市场认可度不高，销售情况也并不看好，唐南香榭150㎡以上的四室户型面临滞销状况，1