鄂尔多斯市二手房调查报告.doc

内蒙古鄂尔多斯市二手房市场调查 前言： 1、调查的时间2011年06月-2011年7月 2、地点对象范围目的主题 1、项目累计开发规模： 铁西区目前累计总开发面积已超过260多万㎡（不含规划中待开工项目），其中住宅约200多万平米，公建约60多万平米。 2、楼盘构成及形态 每个楼盘均由住宅和商业两部分组成。住宅形态有高层、小高层、多层（六层、五层、四层）、别墅。商业楼形态有底商、二层连排底商、单独的多层、小高层、高层商业楼，商业楼包括酒店、写字楼、公寓等。 (二)二手房销售情况 西区住宅的二手房销售状况良好，整体销售率均已达90%以上，由于新楼盘售价较高，一般普通家庭还是热衷于二手房的购买 。去年，铁西区全部都有二手住宅在出售，价格较新房及预售房低100∽200元/m2，但在今年，由于房产供不应求，房价继续稳定增长，部分二手房主出现惜售现象。 （三）市场分析 二手房住宅市场中，高端产品市场仍有较大需求，但受政策调控影响大，开发风险较大。约有60%的消费者属于中低档消费，所以中低档产品市场需求较大，但中低档产品目前的供给严重不足，90～130㎡的户型销售较火，有的出现排队抢购现象。 随着城市经济发展、城镇化建设步伐的加快、人口的不断增加，鄂尔多斯住宅市场会在未来3～5年保持良好的发展形势。之后能否有良好表现，关键看政府招商引资、产业结构丰富、调整、升级了。很易理解，一个就业5～10万人的大型企业投产，就会自然形成并带动一个10～40万人口的城区。反之，一个能容纳10～40万人口的城区规划，没有产业支承或产业支承不够，那就危险。 二、东胜旧区项目开发情况对二手房市场的影响： 东胜旧区市场着重在临近的天骄路两侧及旧区达拉特路、伊金霍洛街十字路为中心的商业圈改造进行。天骄中路集中了大体量的写字与商务楼群，天骄北路，主要以中低档住宅为主。旧区商业核心圈改造，涉及大量拆迁任务，开发成本会加大，政策扶持力度会影响开发进程。 新项目的开发与开盘对二手房市场有一定的冲击，有能力购买新房的客户毕竟有限，大部分普通市民还是热衷于二手房的购买，这样可以降低家庭的负担，大大减少装修成本。交通方便、配套设施比较齐全，生活方便。 三、总体现状总结： （一）二手房市场状况： 从铁西区和天骄路的房地产开发来看，我市的整个房地产二手房发展较为迅速，但是由于新楼盘的开盘会大大影响到二手房市场的发展，大部分购房的客户还是喜好新房，尤其对于新婚家庭来讲。但是另一部分客户会暂时考虑选择二手房，可以解决燃眉之急，先将生活稳定下来，以后积蓄充足，再换新房。这是一种很现实的做法，所以，自2008年底到现在，二手房的销售一直是增长趋势比较快，市场发展前景任然比较好。 我市房地产投资增速较快，高于全市固定资产投资增速，这是一个政策趋势，城市建设步伐加快、城镇化率的提高，使得房地产业成为地区经济发展的重要支柱产业，带动并促进了其它各产业的快速发展，今后仍然会保持持续快速的发展态势。 房地产企业经营效益良好，目前房地产市场处于暂时的供不应求状态，开发企业经营状况普遍较好，除个别开发企业由于宏观调控，银行信贷紧缩造成资金链断裂，个别项目停顿外，其它大部分企业能够良性运行。二级市场也交投活跃，得到了提高和发展。 房地产中介服务随着鄂尔多斯几家大开发企业的发展不断壮大，其中介服务尤其是外地的策划机构、规划设计机构、营销机构、咨询机构、培训机构，凭借其在发达地区的成功经验，在我市得到快速发展。但本地中介机构尚未有效发展壮大。同时也增加了对二手房市场发展的力度，使得二手房市场发展更快。 （二）政策环境状况 宏观调控政策，国家对房地产业的二手房市场宏观调控政策，使房地产业市场健康发展和长远发展。二手房营业税恢复5.5%五年以内的普通住宅需交此税自 201年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。” 个税1%契税：90平米以下1%征收 90-140（含）1.5%征收只针对普通住宅 鄂尔多斯市房地产二手房市场面临的城市状况有：国际市场能源紧缺，国内经济高速发展，带动本地区经济高速发展。带动住房的需求量的增长，从而进一步带动二手房市场的发展。城市规划建设政策导向趋好，一市三区规模，市场容量急剧攀升。原有房地产二手房市场落后，为新兴二手房市场留下较大发展空间。但是由于水资源匮乏，抑制城市经济及人口发展，地处偏远，居住的自然环境相对较差，流动人口较少。经济体制单一，整体市场未形成有效的经济支撑，尤其是工业经济欠发达。人口有限，无法支撑大型商业机构的进驻，无法消化大体量开发带来的压力。房地产业