绿色家园项目营销方案.docVIP

XXX·绿色家园 营 销 工 作 方 案 安达XXX·巨鹰投资发展有限公司 时间：2003年5月 目 录 一、“XXX?绿色家园”简介 二、市场分析与市场定位 三、“XXX?绿色家园”优劣势分析 四、营销指导思想 五、组织架构及职能 六、营销特点 七、定价策略 八、包装策略 九、促销策略 十、人员培训 十一、物业管理 十二、售楼处 十三、配套设施 十四、营销部具体工作日程表 十五、开盘仪式 十六、购房贷款 十七、财务状况分析 十八、风险控制 十九、“XXX?绿色家园”品牌管理 二十、销售人员奖励措施 二十一、新楼开发 附件一　售楼工作人员待遇及奖励办法 附件二　营销部培训计划 附件三　实用营销方案 附件四　购房合同 附件五　楼房价格表 附件六　其它表格 一、“XXX?绿色家园”简介 “XXX?绿色家园”是安达XXX·巨鹰投资发展有限公司收购XXX石油学院原安达校区推出的一期住宅小区，占地面积15万平方米，建筑面积10万平方米，共有住宅楼27栋，25栋是1980年至2000年的建筑，可容纳1275户居民居住。 除住宅楼外，本小区还包括商服、托儿所、社区活动中心、小学校、小吃部等。 本小区目前处于安达城区东部，随着安达城区东移战略的进一步实施，将成为XXX区的中心区。 本小区绿化率高，楼群密度小，楼层少，供有优质自来水，电、暖、气、有线电视、电话、道路通畅。 随着二、三、四期的不断开发，社区的功能将不断完善，设施将更加健全。 二、市场分析及市场定位 XXX区人口共25万，约6万户家庭。近几年每年房地产开发20～30万平方米，价格为每平方米800～1100元，销售率为70%~80%，基本满足中高收入家族和新婚家庭需要。 还有一大部分中低收入家庭居住在平房或者老少三代一处住房，因买一套新房需5~6万元以上，他们无力支付，这部分市民将成为我们的顾客主体。另外，如果价位低（2~3万元也可买一套楼房），可能吸引一部份市郊富裕农民到城里买房。 就整体市场来看，从去年开始，由于供给过剩，XXX房地产市场不景气，对我们的销售会有不利影响。但是只要市场定位准确，定价科学合理，卖点宣传到位，销售措施积极得当，销售目标是可以完成的。 市场定位： 1、主市场：中低收入市民、市郊富裕农民，部分有房户换房者。 2、辅市场：收入稳定的老年人，高中收入者的第二住宅（为父母、亲人购买及保值等）和机关企事业单位工作人员。 3、市场引导：①大面积的新楼可考虑降低一些价格，以吸引更多购楼者。 ②部分旧楼（如3＃、4＃楼）可考虑装修后再出售，以免出现过低价位。 销售对象主要为XXX民，原学院住户，可有部分XXX市民。 三、“XXX·绿色家园”优劣势分析 1、“绿色家园”有利因素 1）安达最大规模的功能齐全、全封闭的住宅小区，社会服务体系健全，商服、学校、幼儿园、老年活动设施齐备。 2）XXX绿地最好的住宅小区，小区已进行了40年的绿化建设，绿树成荫，花草繁茂。 3）安达最好的水质，200米深井取水，自来水经净化处理，可直接饮用，无盐碱异味，并保证24小时给水。 4）XXX、安达两条线供电，常年供电不断。 5）房屋建筑质量优良，均达到防震标准以上。 6）标准化物业管理，管理水平将成为安达之最，收费合理。 7）40多年学府文化沉积。 8）庭院宽敞，阳光充足，是理想的休闲、健身场所。 9）价格适中，各档次住宅齐全，可满足不同层次市民需求。 10）楼群密度小，楼层少。 11）安达、XXX便利的交通。 12）可任意选择安装“0455”或“0459”的电话。 13）伴随城市中心东移，小区将成为黄金地段，极具升值潜力。 14）无入户费。 15）小学学区为东城小学，中学学区为第二中学。 2、“绿色家园”不利因素 1）XXX房地产市场整体供给过剩，景气指数不高。 2）XXX经济发展水平不高，市民收入较低。 3）楼房陈旧，房型结构过时，铁木门窗老化且1985年以前楼房占55%。 4）单户面积较大，平均80m2/户，不利于销售。 5）市民对学院搬走后的供暖、物业有担心。 6）现阶段情况下，地理位置较偏。 四、营销指导思想 以该小区5年内（2003年～2007年）获利2545.55万元和树立“绿色家园”良好品牌形象为目标，以安达的中等收入阶层为主要销售对象，遵循少投入多产出的原则，以“绿色营销”和“文化营销”为主要营销方式，严格管理，标准服务，以人为本，全面体现现代房地产经营理念，为实现XXX公司社会效益与经济效益双丰收而努力。 五、组织架构及职能 说明：“绿色家园”是一个相对独立的运营单元，未来运营需独立核算，成立或委托成立专门的物业管理公司，走市场化运作的道路。 未成立物业公司前，指挥部下属各职能部门原则上由安达XXX·巨鹰投资发展有限公司各职能部、科管理。 六、营 销 特 点 “绿