中国房地产的挑战之库存高企.PDF

中国房地产的挑战之库存高企 文：张水权，一名非自由职业者 时：2016年4月4 日 导读： 房地产短期看金融，长期看人口。房地产短周期主要 受利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策影响 ，长周期主要受经济增长、城市化、人口数量和结构等影 响。当前中国房地产库存高企，区域分化明显，去库存任 务复杂艰巨。本篇文章就是从房地产库存的角度，尤其是 土地供给与库存去化方式，谈谈对中国房地产的影响。 摘要： 1.中国房地产总体库存高企。2015年，中国商品房销 售面积12.8亿㎡，销售面积12.8亿㎡，施工面积（潜在库 存）高达73.6亿㎡。商品房库存去化周期为6.3年，住宅去 化时间为5年。商业与办公楼库存去化时间为15.6亿㎡。库 存将继续积累，库存问题形势严峻。 2.各地区房地产库存呈现三轨运行态势。三四线省市 库存水平明显偏高，而且销售弹性低，库存问题最严重。 一二线库存水平差异不明显，但一线城市销售弹性高，库 1 存压力小，二线城市销售弹性适中，库存有压力，但有解 决潜力。2015年一线城市房价大涨，二线小涨，三线下跌 ，凸显了不同地区的库存问题。 3.城市建设用地扩展空间富余。中国政府垄断土地一 级市场的供应，保证了建设用地的相对稀缺性，但过去地 方政府都在或明或暗得多释放一些建设用地进入市场，全 国性的土地 “超发”可能已经成为事实。这才是各地房地 产库存高企的根本原因，也导致了难以估量的系统性风险 。 4.库存高企的其他原因：需求见顶、区域分化。 5.去库存短期见效方式主要是金融，而长期则有赖于 人口政策的变化。政府会优先选择见效快的办法来扩大需 求，降息、降低首付、购房补贴或降低房产交易税等都是 选项，对应的分别是宽货币、加杠杆和宽财政。 6.温州依靠房价剧跌、土地控制去库存成绩显著。 7.去库存，中央的政策包括：降准降息（降准降息还 有稳增长、控通缩和防风险等目的），降低首付和财税政 策。 8.去库存，地方的政策包括：财政补贴、农民工市民 化、公积金政策调整、棚改货币化安置等。 9.去库存的风险：货币过度宽松与资产价格泡沫。 2 正文： 1.中国房地产总体库存高企 库存可分为狭义库存和广义库存。狭义库存指商品房 待售面积，广义库存指商品房待售面积与商品房施工面积 之和。本文采用广义库存来衡量房地产库存状况。当然， 如果考虑已批未开工土地、自建房和小产权房等其他因素 ，库存数量更加可怕。 2015年，中国商品房销售面积12.8亿㎡，其中住宅11. 2亿㎡、商业与办公楼1.6亿㎡，商品房待售面积为7.2亿㎡ ，库存量和消化库存所需时间均创新高。但仅从这个指标 看，中国房地产库存问题似乎并不严重。因为与2015年12. 8亿㎡的销售面积相比，只需要6.7个月便可以完成去化。 但是，库存问题主要体现在广义库存。2015年，中国 商品房施工面积（潜在库存）高达73.6亿㎡，是待售面积 的10.2倍。其中，住宅施工面积为51.2亿㎡，占比70%。 商品房库存去化周期为6.3年，住宅去化时间为5年。 施工面积与待售面积之和为80.8亿㎡，按照2015年12.8亿 ㎡的销售速度，去化时间为6.3年。其中住宅库存（施工面 积与待售面积）为55.7亿㎡，去化时间为5年。 商业与办公楼库存去化时间为15.6年。由于经济下行 和互联网的冲击，商业和办公楼地产库存积压明显增大，2 3 015年住宅以外的商品房为25.1亿㎡，按照2015年1.6亿㎡ 的销售速度，去化周期为15.6年。 按照目前情况，库存还会继续积累，库存问题形势严 峻。尽管新屋开工连续两年下滑，但2015年新屋开工量仍 高达15.4亿㎡，高于2015年12.8亿㎡的销售面积（2015年 销售较好）。据国务院发展研究中心刘世锦测算，我国住 宅需求峰值1200- 1300万套，按照每套100平米计算，住宅需求峰值约12- 13亿㎡，2015年住宅成交面积为11.2亿㎡，这意味着商品 房需求增长空间有限。 图：商品房库存（待售+施工面积）与去化时间 图：