策源2011年天津官港湖及大学城项目策划报告.pptVIP

天津官港湖及大学城项目策划报告 前言：项目研究范围界定 第一部分：项目属性界定 微观区位 对外交通 城市规划 房地产市场环境 资源条件 项目属性界定 第二部分：项目发展机遇研判 房地产市场发展机遇 旅游度假市场发展机遇 区域发展机遇 第三部分：案例研究 案例研究 案例产品规划启示 用地性质调整建议 报告结构 第四部分：项目整体定位 项目整体定位 项目功能定位 第五部分：住宅产品配比细化 第六部分：项目规划调整建议 第七部分：大学城地块定位及规划建议 项目整体定位 规划方案定位 产品定位 客户定位 第八部分：项目开发模式分析 第九部分：项目风险提示 项目背景：大港管委会根据区域发展需要，规划出让官港湖商业用地约743.7亩及大学城居住用地约93亩，由天保控股承担两地块的土地整理和开发任务 大港管委会为平衡太平示范镇二期项目资金缺口，同意将官港湖地区5块商业用地（合计约743.7亩）和大学城居住用地（约93亩）作为平衡用地之一，提供给天保控股。 官港湖地块按照目前已经批准的控规，用于商业性质的开发和建设。 现阶段大港管委会正在对官港地块进行用地政策的调整和规划设计调整工作。 4号地块的文化娱乐用地提供的资料上土地面积57965平方米与亩数67亩不符合，暂以亩数为准。 官港湖地块 序号 用地性质 土地面积 （平方米） 土地面积 （亩） 设定容积率 建筑密度（%） 绿地率 （%） 1 商业用地 78272 117.4 0.2-0.4 20 50 2 商业用地 111567 167.4 0.2-0.4 20 50 3 商业用地 56799 85.2 0.6-1.0 35 45 公益性设施预留地 47154 70.7 - - - 4 文化娱乐用地 57965 67 0.6-1.0 35 45 商业用地 45669 68.5 0.6-1.0 35 45 5 商业用地 45732 68.6 0.6-1.0 35 45 商业用地 65914 98.9 0.6-1.0 35 45 小计 743.7 大学城地块 1 居住用地 93 小计 93 合计 836.7 项目研究范围界定：两地块的前期项目定位及开发模式，基于森林公园地块全部为商业用地，本次研究的重点在于是否调整商业用地性质以及调整比例 官港湖地块按照目前已经批准的控规，用于商业性质的开发和建设。现阶段大港管委会正在对官港地块进行用地政策的调整和规划设计调整工作。 为配合管委会的调整工作，对两地块的开发进行前期策划，以确定土地整理模式及开发建设模式。 基于两处地块相隔较远，且用地性质不同，故将两处地块分开考虑：重点研究森林公园地块用地性质是否需要调整以及确定调整比例。 项目属性界定 1 微观区位：项目位于天津滨海新区大港区东北部港东新城，官港森林公园旅游区内 官港位于大港区东北部，西北侧为津南地界，东南侧为塘沽地界。官港森林公园旅游区东南至八米河中线，西至西排干渠中线，北至大港区界，总用地规模为22.85平方公里。 官港森林公园旅游区，有“天津小白洋淀”之称，是天津市唯一的湿地型森林公园，华北地区旅游观赏的绿色生态基地。规划以生态环境为基础，以主题乐园为吸引，以复合度假为中心，以旅游地产为支撑。 津南区 官港 官港距北京市160公里，距唐山市110公里，距石家庄市270公里，距天津中心市区35公里，距滨海新区核心区15公里。 35公里 15公里 天津市区 滨海新区核心区 对外交通：高速公路、干线公路、规划中的轻轨等使项目与天津市区、大港市区、塘沽市区构成四通八达的交通网 高速公路：津晋高速、唐津高速等 干线公路：津港公路、津岐公路、港塘公路等 轻轨：未来五年内将修建市内通往大港的轻轨，并在官港湖设有站点 外环线 津港公路 港塘公路 津岐公路 津晋高速 唐津高速 天津市区 塘沽区 津沽路 河南路 官港湖 大港市区 大学城地块 天津市构建以中心城区和滨海新区核心区为主副中心、11个新城、30个中心镇和一般建制镇组成的城镇体系。 2015年市内六区每区将压缩10万人口—天津市《城市总体规划方案》 人口流向：市区外围新城和卫星城 城市规划：天津市已经从单核向多核发展，城市人口开始外溢，大港新城是天津市11个外围新城之一 房地产市场环境：项目所属官港湖为热点板块的非热点区域，处于房地产开发的初级阶段，区域价值较低 官港湖处于热点板块的非热点区域 板块 启动 时间 资源优势 项目名称 总建面 产品类型 价格（元/平米） 月均去化（套） 开发企业 华明 2007年 区位优势 首创溪堤郡 28万 花墅洋房、联排 别墅13000洋房无供应 别墅10-11 洋房31-32 首创 东丽湖 2005年 东丽湖 东丽湖万科城 88万 别墅、高层、洋房 联排12862洋房8238 别墅20-21 住宅