新聚仁2012年上海新城地产·宝山月浦项目市场策划定位提报.pptVIP

新城地产 · 宝山月浦项目市场策划定位提报 新聚仁事业四处 一、项目市场定位 二、产品运作策略 三、目标客源预估 四、产品意向建议 市场报告思路 离地铁1号线富锦路距离项目地块3.5里，约15分钟公交车路程 远期规划 2020年后地铁1号线北延伸至崇明段将经过本地块，但对本案作用较小 轻轨3号线： 江杨北路站距项目地块4.5公里，约20分钟公交车路程 宝钢为主的产业配套区，与市中心联动性较弱，外区客源吸引力不足 人民广场 本案 郊环线 26公里 地块位于郊环以外宝山外围北片的月浦板块，属于宝山区产业区 距离人民广场26公里，与市中心联动性较弱 板块名称 目前公寓存量 （万方） 11至今月 均去化量 销库存周期 （月） 年成交均价 （元/平米） 2-3R总价 （万元） 月浦板块 6.3 0.9 7 12172 2R:101-121 3R:123-167 罗径板块 2 0.5 4 9846 2R:87-100 3R:110-131 杨行板块 20.7 0.98 21.1 16334 2R:137-200 3R:192-268 张庙板块 2.44 0.47 5.2 21394 2R:128-170 3R:245-300 淞南板块 4.2 0.93 4.5 22532 2R:197-228 3R:240-326 大场板块 7.28 1.71 4.3 19748 2R:165-211 3R:267-317 顾村板块 3.3 1.46 2.3 17735 2R:120-200 3R:183-276 罗店板块 11.5 1.55 7.4 17608 2R:136-204 3R:172-280 住宅市场量小，价值洼地，存在市场机会 客源被层层截留，价格优势是吸引泛宝山客源机会 月浦镇区的功能定位为： 产业发展与居住环境相协调的、交通体系完善、公共服务配套设施齐全、生态环境优美的宝山北部新市镇中心区 月浦新城将是北上海新一代环境优美的居住新区 月浦新城规划，将成为板块居住区建设的第一站，更多实现月浦居住功能转移，未来居住价值成长性较高 本案位于月浦新城的核心居住区，短期内周边小环境不足 静安城投 最具成长性区域之一 月浦房地产市场发展 年度 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 政策态度 宽松 收紧 宽松 收紧 收紧 收紧 公寓 （含叠加） 批售面积 （㎡） 13408 43888 0 65866 243568 39815 成交面积 （ ㎡） 60785 35343 14039 41274 116254 107624 成交均价 （元/㎡） 5836 8355 8870 8619 12367 11961 别墅 批售面积 （㎡） 0 0 0 0 0 25822 成交面积 （ ㎡） 0 0 0 0 0 25406 成交均价 （/㎡） — — — — — 20417 注：统计截止日期至2012.11.30 月浦房地产市场近3年进入快速发展阶段，市场需求得到释放 近6年来市场整体供应量偏低，住宅供应供需基本处于平稳，价格走势则逐年递增； 而区域内别墅供应量更少，供需两旺，并且成为区域内稀缺产品； 公寓以及别墅产品均已成为区域内快销产品。 面积段 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 60 0 1 0 0 0 0 25 21 5 60-70 3 1 0 0 1 1 2 108 89 70-75 3 0 0 0 46 40 0 20 0 75-80 0 0 0 0 30 46 0 193 28 80-90 6 38 3 3 98 6 0 544 692 90-95 2 70 11 50 118 32 0 104 10 95-100 95 168 217 188 67 0 0 156 4 100-110 96 320 24 43 2 0 0 110 424 110-120 80 20 2 29 12 0 0 68 40 120-125 69 27 9 65 23 0 0 4 55 125-130 19 33 78 131 28 0 0 4 11 130-135 12 21 7 1 4 4 0 0 1 135-140 32 89 10 1 33 14 0 3 15 140-145 81 5 11 4 1 3 0 0 10 145-150 5 0 0 4 0 0 0 0 0 150 14 8 1 24 2 6 0 7 4 月浦板块二房、三房成交面积逐年缩小；二房主力成交从04年的95-120 ㎡缩小到12年的80-90 ㎡；三房则从04年的135-145缩小到12年的100-110 ㎡ 刚需市场板块 刚性需求主导的半封闭的快速成长型市场 轨交房、低总