《联合商务国际广场项目专题研究报告》171页调查总结.pptVIP

东京六本木新城，它不是一个普通的商业地产项目，而是世界一流的城市商业综合体项目。包括一流的写字楼、五星级酒店、购物中心、公寓以及一流的美术馆。这个项目的开发周期是17年，就是通过17年坚韧不拔的努力，让项目的每一环节达到世界级的品质。她被称为世界城市计划区！ 作为世界上最为成功的旧城改造项目，他与本案棚户区改造升级的开发理念相同，在产品功能上也十分接近，“六本木新城”开幕至今，每年接待来自本国和外国的游客逾千万人次。 日本 东京六本木国际计划区 案例借鉴 主题购物中心+大型超市+特色街区 我们在此打造的是一个集“购物、娱乐休闲、特色餐饮于一体的主题化、多业态 、多功能、档次多元化”的体验式商业街区。 业态定位 铜陵联合商业广场 关键词：潮流 时尚 规模 极致 铜都首席 城南地标 城市Logo 商业发展建议 形象定位 A区 C区 B区 D区 A区 以开放式商场为主，如COCOPARK、水游城等。 辅助以世界500强连锁百货，如沃尔玛、家乐福、百思买（电器）、嘉禾影院、 IMAX 等主力店。 A区整体面积控制在3.5万㎡以内 B区 以时尚浪漫的餐饮、娱乐、婚庆为主，如主题婚礼商品、KFC、麦当劳、必胜客、金汉斯、五芳斋、豪享来、同庆楼、新开元、澳门豆捞等主力店。 辅助以银行金融、良子足浴、上岛咖啡会所、一茶一坐、集美会等次主力店。 B区整体面积控制在1万㎡以内。 C区 以高端消费休闲为主，定位为咖啡会所、健身中心或美容SPA等。如星巴克、金仕堡、澳洲伊薇等主力店。 C区整体面积控制在3000㎡以内 D区 以社区风情街为主，定位为社区消费型商业。组合以便利店、小型餐饮、医疗卫生、美容美发、干洗、精品服饰等。 D区整体面积控制在2000㎡以内 商业发展建议 功能划分 A区 C区 B区 D区 A区 100%物业持有，主力店、次主力店招租。 B区 20%物业持有，80%物业销售。主力店招租，次主力店销售。 C区 灵活掌控物业，主力店租售并举。 D区 100%物业销售。 商业发展建议 租售建议 A区 C区 B区 D区 一期 A区 招商先行 二期 B1+D1 租售并举 三期 C区 租售并举 四期 B2+D2 租售并举 商业发展建议 营销顺序 铜陵联合商业广场 写字楼发展建议 形象定位 SOHO产品形式 居家公寓 酒店式公寓 商务公寓 居家公寓—提供普通住宅同等功能 居家公寓特征 产品特征 面积区间40—70㎡纯小户型，两室一厅为主，一室一厅为辅 位置选择 无要求 配套设施 社区商业，满足基本生活配套 经营方式 纯销售 客户构成 初次置业的年轻白领，普通投资者 酒店式公寓特征 产品特征 面积区间30—50㎡精装小户型，以一室为主，一室一厅为辅 位置选择 商业式商务发达地区 配套设施 2—3星级酒店的配套设施 经营方式 租赁为主，销售为辅，通常做法为带租约销售 客户构成 购买者为酒店管理公司，普通投资者，使用者为长期出差、短期渡假及驻外公司高级员工，管理者为酒店管理公司。 商务公寓特征 产品特征 面积区间50—80㎡小户型，以二室一厅为主，一室一厅为辅 位置选择 位于城市CBD和商务办公集中地 配套设施 商务中心、会议室、大堂、会所 经营方式 销售为主，租赁为辅 客户构成 购买者为企业型、智力服务型小企业、普通投资者，使用者为创业型、智力服务型小企业，管理者为经营管理公司、购买者。 酒店式公寓—在居住公寓管理基础上增加酒店式服务 商务公寓—在居住公寓管理基础上增加商务办公服务 根据前面对SOHO产品的市场研究: ◆ 从市场机会看，SOHO目前在区域市场属于空白点； ◆ 从资金流量看，SOHO属于现金流产品，能够快速变现，实现资金回笼； ◆ 从开发条件看，SOHO由于其产品结构简单，自由组合，能够实现开发成本的合理控制。 适宜开发商务办公类产品 SOHO开发建议 铜陵联合商业广场 SOHO发展建议 形象定位 铜陵联合商业广场 写字楼整体 形象定位 A座 B座 C座 一期 B座 以中小企业、轻资产企业为主要意向单位。租售并举，商住比例约为6:4。 B座面积控制在1万㎡以内 二期 A座 以世界500强、中国500强、上市公司为主要意向单位。 A座面积控制在1.5万㎡以内 三期 C区 以中小企业、轻资产企业为主要意向单位。租售并举，商住比例约为7:3，酌情考虑酒店式公寓 C座面积控制在1万㎡以内 写字楼发展建议 客户定位及推售顺序 ◆ 顶层挑高设计: 项目顶层两层创新为5.2米挑高设计，全景式顶层复式新颖概念吸引高端客户，同时售价也提高一倍。