《上海写字楼中粮大厦评估报告PPT》(63页).pptVIP

3.1 拆除重建方案 拆除重建 ? 本项目宗地条件 宗地 小木桥路 中山南二路 空地 枫南农贸市场 上海奉王王雕厂 地下不计容面积：1962平 基底面积：3285平 建议排除此方向 3.1 拆除重建方案 拆除重建 基地规模小，占地仅3285平方米，现有项目地上建筑面积18630平方米，容积率为5.67； 项目紧邻高架，主出入口道路为市政人行道； 目前项目周边为成熟居住社区，项目没有可拓展用地的可能。 基地条件先天不足 拆除重建面临问题 现有项目容积率5.67，重新报批报建，容积率不可能调高，且有可能调低。 拆除重建投入资金大，项目剩余土地使用年限33.3年，投入产出比过低。 3.2 改造方案 拆除重建方案 改造方案 方向二：酒店式公寓 改造后出租 改造后出售 方向一：写字楼 改造后出租 改造后出售 每150-200平方米配置1个停车位 每部客梯服务面积不超过5000平；等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部 本项目条件情况 近300平方米配置1个停车位； 每部客梯服务面积超过5000平；等候时间超过40秒；货梯1部 x x x 建议排除此方向 规模： 停车： 电梯： 办公建面18630平方米，标准层建面约750平方米 办公建面超2万平方米，每层建面不低于2000平方米 项目条件达不到甲级写字楼的标准 3.2.1 改造方案——写字楼 甲级写字楼 改造方向一 ? 甲级写字楼主要标准 在目前规划指标下标准层难以达到甲办规模; 周边为成熟居住社区，非商务区，环境纷杂. ﹢ 基地条件环境先天不足 改造成“次”甲级写字楼 改造方向二 ? 区域写字楼市场概况： 项目名称 开业时间 标准层 （㎡） 租金 （元/㎡/天) 出租率 甲级 美罗大厦 1997年 1575 7~8 90% 腾飞大厦 2004年 1200 7 92% 中金国际广场 2009年 1448 7~8 90% 飞洲国际广场 2004年 2300 6~6.5 98% 乙级 天亿大厦 2005年 400~600 2.5~3 88% 之俊大厦 2005年 1000 2.3~3 85% 致远大厦 2003年 1000 3~3.5 88% 荣科大厦 2008年 743 2.6~3.2 90% 北海大厦 1998年 800 2~2.2 86% 爱邦大厦 1999年 800 2.4~2.6 85% 江南造船大厦 2002年 1255 2.8~3.5 89% 周边次新甲办标准层基本1500㎡以上，租金超过7元/㎡/天，出租率均超90%； 项目区域少有新项目推出，周边多为乙级写字楼，且多为10年以上老旧项目，租金集中在2-3元/㎡/天，出租率不及90% 荣科大厦 3KM 爱邦大厦 北海大厦 天亿大厦 之俊大厦 致远大厦 江南造船大厦 美罗大厦 腾飞大厦 中金国际广场 飞洲国际广场 甲级 乙级 项目板块乙级写字楼整体品质较差，租金远低于次新甲级写字楼 3.2.1 改造方案——写字楼 改造成“次”甲级写字楼 改造方向二 ? 改造成本较高： 前期需先投入一大笔资金用于改造 项目区位优势显著：内环内核心，与徐家汇CBD咫尺相望 交通优势突出：毗邻卢浦大桥，南浦大桥，打浦桥路、西藏南路隧道，并有多条公交和轨交线路，交通四通八达，占尽地利之便 市场行情可观： 项目周边写字楼出租率高，市场需求量大； 周边多为10年左右的乙级写字楼，整体品质较差，项目改造后更具竞争优势 此改造方向可行 通过装修改造，提升写字楼品质及物管水平，以达到租金或售价的飞跃 3.2.1 改造方案——写字楼 市场行情 改造成“次”甲级写字楼出售 改造方向二 光启城 瀛通绿地大厦 甲级办公 上海绿地中心 3km 500m 可比项目简况： 绿地中心 甲级，总建面64586㎡； 标准层面积2000㎡，层高4m； 销售价格50000-60000元/㎡ 瀛通绿地大厦 甲级，总建面86000㎡； 标准层面积2025㎡，层高4.1m； 销售价格60000元/㎡ 光启城 甲级，总建面40000㎡； 标准层面积2100㎡，层高3.95m； 销售价格40000-45000元/㎡ 3.2.1 改造方案——写字楼 假设前提：本项目改造为准甲级写字楼，分割出售 通过市场比较法估算 当前时点销售价格33778元/㎡ 售价确定——市场比较法 假设前提：本项目改造为准甲级写字楼，整栋出让， 出让价与市场价差价，取值75% 33778*75% = 25333元/㎡ 改造成“准”甲级写字楼出售 改造方向二 3.2.1 改