2012年11月济南康融时代广场定位及营销策划报告（技术标）.pptVIP

体验营销策略 外围包装 ·工地围合，施工现场与外部有所分隔 ·公交车站围合遮挡 ·北园大街、二环东路沿线，建立现代商务感强的墙体围挡，配合间隔设置墙体内嵌式橱窗/灯箱等，局部可加高做导视性广告。长期形象统一，充分与竞品项目区隔，更好的品质感，商务感，区域认知度。 ·夜间灯光照明设施 A D 体验营销策略 营销中心选址 ·营销中心设立位置：D地块西南（红线外临建），后期迁移至A地块东南角商业裙楼。 ·优势： 不妨碍施工； 北园大街交通便捷，可达性高； 人流、车流充足； 位于商业金融用地D地块，更好的展示商业氛围。 ·劣势： 周遭环境相对不占优势——通过营销中心内外装修等方式抵消环境劣势 A D 体验营销策略 营销中心外围 ·门前设置小型广场/叠水/小型现代雕塑/精神堡垒等；形成营销中心独立空间，与外界环境进行软性区隔 ·以商务休闲风格为导向，精神堡垒考虑异型设计，醒目，风格感强烈 1、从投资回报率来推导本项目售价： 2.5元/㎡/天×（30天×12个月）×12=10800元/㎡ (按照目前市场形势修正为10000元/平米） （目前济南市场写字楼市场投资回报周期为12年.12年按照平均租金2.5元/㎡/天，实际租金要 远大于此） 2、从市场比较法来推导本项目售价： 公寓 写字楼 公寓：写字楼 平均值 14500 15500 1: 1.08 万达广场 11000 12500 1 : 1.14 银座晶都国际 12500 13000 1：1.04 鲁商国奥城 14500 16500 1 : 1.14 华强广场 20000 20000 1 : 1 以本案商务公寓（毛坯）均价9000元/平米来进行测算，本案写字楼均价建议为10000元/平米 开发运营策略 定价策略与财务预算 公交车站置换后，根据项目指标做经济测算，项目土地成本约7.4亿元。 面积指标 面积(平米) 总建筑面积 638,500 地上 475,000 购物中心 70,000 住宅 190,000 酒店（五星级） 40,000 公寓 40,000 写字楼 110,000 商业街 25,000 地下 163,500 购物中心 25,000 车库及设备间 138,500 销售面积 420,400 公寓 40,000 住宅 190,000 写字楼 110,000 商业街 25,000 车库及设备间 55,400 持有出租面积 135,000 购物中心 95,000 酒店 40,000 土地 成本： 楼面 地价（元/平） 地上 面积 （平米） 土地 总价 （万元） 本地 块成本（万元） 1558 475,000 74,005 建安 造价： 购物中心 商业街 公寓 地下车库 酒店 （五星级） 写字楼 住宅 4,000 3,000 2,500 3,500 6,000 3,000 2,000 资本 结构: 自有 资金 投入 60,000 万元 开发运营策略 定价策略与财务预算 根据经济测算，项目整体的开发成本约32.3亿元。 费 用 合计(万元) 单价(元) 面积(平米) 土地成本 74,005 1,558 475,000 大市政配套费 11,685 246 475,000 前期费用 9,500 200 475,000 建安成本 198,975 4,189 475,000 购物中心 38,000 4,000 95,000 住宅 38,000 2,000 190,000 公寓 10,000 2,500 40,000 写字楼 33,000 3,000 110,000 商业街 7,500 3,000 25,000 酒店（五星级） 24,000 6,000 40,000 地下车库 48,475 3,500 138,500 基础设施费 9,500 200 475,000 建安专业费用 2,850 60 475,000 项目管理费用 8,930 188 475,000 不可预见费 6,128 129 475,000 推广、代理费 11,448 241 475,000 合计 323,520 6,839 475,000 开发运营策略 定价策略与财务预算 根据经济测算，住宅销售均价约8100元/平米，公寓销售均价约9300元/平米，写字楼销售均价约10500元/平米，底商销售均价约26000元/平米，车位销售均价14万元/平米（约4000元/平米，车位销售面积按照地下车库及设备用房面积的40%计算）。