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养老地产：住宅，还是商业地产？ 今天有幸参加了易居讲坛，原亲和源副总陈瑾与我们分享了中国养老地产的成功模式。 很多人都关心，【养老地产，该如何运营？出售还是持有？】 陈总认为，要看开发商对产品的定义：是住宅，还是商业地产？ 如果把项目当住宅来做，就出售；当商业地产来做，就持有。 【住宅要怎么做？】 拿一块原来拍下的住宅用地开发老年住宅，土地成本会否太高？产品凭什么能比普通住宅卖得更贵？我们不得不思考，在这块土地上建老年住宅，如何做才能使其【比普通住宅溢价更高】？ 如果以开发老年住宅的名义，向政府低价拿地了，开发商在产品之外，要思考：在产权转移之后，【服务】还能打包卖给业主吗？事实上，是很难做到的。 【商业地产怎么做？】 如果把养老地产当商业地产来做，自然是持有运营。通过收取管理费、服务费等获得稳定的收入。 陈总介绍了3种养老地产的租赁模式：会员制（如上海亲和源）、保证金制（如杭州金色年华）和租金制（如亲和源、金色年华的安养式公寓）。 【上海亲和源的会员制】 亲和源的会员制，是不是移植了高尔夫地产的会员制呢？讲坛现场，南通瑞慈医院的赵林总问。听了陈总对亲和源会员制的详细介绍后，我认为，这一套会员制体系，很棒，根据我对高尔夫会员制的认识（认识很浅的说），是有些不一样的地方。 近日，民政部发布社会养老服务体系“十二五”规划，提出鼓励引导企业、公益慈善组织及其他社会力量资助或兴办养老机构或设施。根据测算，我国养老产业有巨大商机，于是，许多专家预测：养老地产将是开发商应积极进入的领域。从未来养老产业的商机、社会需求以及无任何松动的房地产调控政策等方面的情况看，推断出开发商应积极进入养老地产的结论似乎是正确的。 但是，理性地分析，开发商进入养老地产，政府、专家和学者、开发者需要十分清楚：养老地产的本质是休闲度假地产的市场细分，在休闲地产发展仍不成熟的情况下，养老地产的开发模式更不成熟，国内还少有成功的案例，即使要开发养老地产，需要突破三个难以解决的问题： 一是在养老的观念上、客户的细分上，要理性分析，需要突破和解决选择养老地产物业的客户群体过窄问题。虽然我国目前已经逐步进入老龄化的社会，但是，中国人几千年来的养老观念和生活习惯，“三代同堂”被视为最幸福的老年时光，有着根深蒂固的理念，因此，希望和子女甚至是孙子女住在一起的老人很普遍。尽管养老地产项目在物业设计中，充分考虑了老年人的消费习惯，例如，设立无障碍通道等，但这些硬件设施的吸引力，远远无法与亲人的照顾相提并论。为什么我国老年人喜欢与子女住一起？一方面，老年人都普遍害怕孤独，需要下一代或隔代陪伴，渴望与子女交流，享受天伦之乐；另一方面，作为30-40岁左右的社会主力军，按照中国的传统，也需要父母帮忙照顾孩子及家庭。因此，离退休的老人，真正选择自己单独居住或远离子女单独居住的仍然是少数。时下，许多老年人条件好的，会选择与子女在同一小区或距离比较近的地方购房居住，以便互相照应。同时，如果一个项目，明确是单纯的“养老地产项目”，这类客户群未免过窄，这是开发者首先面临的一个问题。 二是在地址的选择上，如果设立在市区，那么，土地紧张而且价格高昂，开发商则需要充分考虑开发效益和资金快速回笼问题。由于市区道路和空间拥挤、汽车噪音和尾气污染等，难以找到环境优美和安静的环境，在市区做休闲式的养老地产有难度；如果选择在城市的郊区，那么，必然是靠近市区的位置，如果远离市区的位置，包括距离城市几十公里的地方，显然不适合养老——养老项目最重要的是能解决老年人的保健及看病等问题，我们不可能在项目上设立一个大医院，只能设一些普通的诊所等，这远远不能满足老年人的健康、看病需求，这个问题如果得不到解决，许多老年人难以选择在偏远郊区项目上居住。所以，必须是在靠近城市的郊区等特定的区域，才有可能做成养老地产项目。 三是养老地产项目的定位，是高端还是低端难以把握。如果做成低端的养老院、老年公寓等，则无法与普通地段、普通价格的楼盘竞争，开发者将面临着尴尬的局面，与其做这个“养老名义的地产”，还不如做普通商品房的受众多；如果定位于高端，又不适合于我国传统的消费习惯。目前，越是老年人，消费越慎重，受中国传统文化的影响，在多数老年人的潜意识中，还是希望将积蓄留给子孙后代，而不是自己大笔消费或将积蓄全部消费完，所以，能选择高端养老地产项目的客户群体将是更窄，不利于项目的推广和销售。 综上所述，虽然理论上应发展养老地产，但实际操作中，专门做养老地产难度大，可操作性比较差，比较可行的操作方式是：在郊区的旅游休闲地产项目中，在一些户型上，适当考虑老年人的需要，可以满足养老的需求，而不是全部定位于“养老地产”。例如，在广东清远狮子湖等一些高端旅游休闲地产中，就有部分40-50岁的