郫县古城镇市场调研报告.ppt

2.项目客户及产品定位 目标客户：启动期以大自贡地区，关注生态的，环境的，性价比的刚需客户和首改家庭为核心目标，其中80%以上以自贡老城区家庭为主，其余可以挖掘下自贡周边有意愿在自贡购房的改善性客户。 产品定位：高层电梯华宅 户型，面积区间：75-85㎡两房，90-95㎡ 紧凑三房，98-108㎡三房 说明： 产品选择较有经济实力的刚需和首改市场主流，功能足够且实用的户型，去化速度较快，降低项目开发风险。 启动期建议以80㎡两房，100㎡三房作为主打户型，该类户型在整个区域去化速度较快，能迅速的回笼资金，树立区域影响力和较好口碑。 保证项目有一定高的容积率，应对市场变化，实现项目经济效益。 3.项目价格定位 1.价格定位依据 定位中端：本项目定位开放的高尚公园生活居住区，拥有较大中庭景观。 产品实用：以最实用的产品推向市场，满足目前市场最需要的产品。产品设计的舒适性加上部分赠送空间提升项目价值。 未来潜力：南湖板块—自贡未来核心居住区，城市副中心，项目周边市场搬迁，改造公园。 3-2.价格定位 板块主要楼盘价格 整个板块供给充足，项目品质较高，竞争激烈，本项目具有规模上的劣势，因此启动期建议低开高走，低价入市，取得开门红，扩大项目影响力！ 启动期80㎡两房建议均价不高于3300元/㎡ 启动期100㎡三房建议均价不高于3200元/㎡ 售楼部选址方案 方案1. 地址：项目未拆迁住宅楼底商 优势：紧邻项目，销售现场对项目有直接感受。 劣势：未临主干道，昭示性不强。 售楼部视野 售楼部视野 售楼部视野 售楼部视野 方案2. 地址：汇川路，农副产品批发市场旁 优势：紧邻主干道，项目昭示性强，紧邻英祥.丽都新居售楼部，可分流其客户。 劣势：离项目现场较远，该主干道为快速通道，不易汇集人气。 售楼部视野 售楼部视野 售楼部视野 其它 广告推广 市场政策 广告推广 古城镇房地产市场目前常用广告推广包括： 1.户外大牌 2.公交站台广告 3.公交车身广告 4.短信 通过与古城镇地产同行的接触，效果最明显，性价比最高的是： 1.短信（短、平、快） 2.公交站台广告（平面媒体广告） 3.户外大牌（平面媒体广告） 市场政策 作为成都正在发展中的城镇之一的郫县，其房地产市场经过近10年的发展，目前已经愈趋于规范。市场政策与全国房地产政策几乎一致。 金融政策： 1.商业贷款：第一次购房首付不得低于30%；第二次购房首付不得低于50%，利率上浮10%；第三套房停贷；房产认定以家庭为单位。非自贡本地人购房必须出具一年以上社保或者纳税证明。 2.公积金贷款：第一套房，低于90平米以下，首付不得低于20%，90平米以上，首付不得低于30%；第二套房，首付不得低于50%，利率上浮10%；第三套房停贷；房产认定以家庭为单位。非自贡本地人购房必须出具一年以上社保或者纳税证明。 预售政策： 原则上必须取得预售证，才能收取客户诚意金或排号费，但据我们了解，目前自贡市场，几乎是在预售证取得之前便开始收取客户诚意金，开盘之后诚意金转定。 ——THANKS—— THE END 古城镇房地产市场调研报告 古城镇概况 古城镇房地产市场供需分析 古城镇房地产市场特征分析 目录/Contents 古城镇概况 城市概况 城市规划 古城镇城市概况：一座历史悠久的城市 郫县古城镇境内的“古城遗址”，距今4000年以上，是1997年全国十大考古发现之一，被列为国家重点文物保护单位。同时，古城镇现已建成以古典建筑、民俗文化、旅游影视为特色的“西蜀古城”，初步形成0.5平方公里规模的仿汉、仿唐、仿明、仿清等古建筑群，成为成都市旅游环线的一个靓点。 全国第一家川菜博物馆落户古城镇，是世界唯一以菜系文化为展示内的活态主题博物馆，广纳八方宾客。呈现新派古典园林的建筑风格，内分序厅、典藏馆、互动演示馆、品茗休闲馆、灶王祠、川菜原料加工工具展示区、川菜原料展示区等等，是古城镇重要的旅游景点。  古城镇经济概况：经济保持持续快速健康发展 2002年底古城镇GDP实现21760.71万元，其中，农业产值6430.39万元，占总的29.55%，工业产值为12099.12万元，占总的55.6%；三产业为3231.20万元，占总的14.85%。2002年财政收入185万元，全镇人均收入3500元。 城市规划：「农业优化、新产业导入、城乡统筹、土地节约利用、生态环境保护」田园城市示范层面。 城市发展：整合、提升、再造 此次规划以“整合、提升、再造”为基本框架。 沙西五镇串联在成都-都江堰城市发展带上，同时受郫县主城区发展影响巨大。 古城镇和三道堰镇将受新建快铁和第二绕城高速的带动，与唐元镇进行产业互补，整合成为沙西五镇中的农业和旅游核心