柠都新城一期商业策划报告ppt.ppt

柠都新城一期商业部分之于柠都新城项目全盘而言，既是柠都新城项目后续滚动开发资金的重要来源之一，同时也是公众及投资人对未来柠都新城产生理性认知度的关键所在，因此，柠都新城商业部分的入市（商业部分销售、招商、运营）将关系到柠都新城项目全盘的发展态势。 民族星城 开发商：四川省勇向前房地产开发有限公司 项目地址：普州大道南段 商业总体量：不详 销售模式：裸卖 （09年9月开卖，目前剩余两套，一套180㎡，一套600㎡。一层售价7000-8000元，据说涨价仅一次为100元；二层售价3000-4000元） 奥星锦城 开发商：四川省奥星房地产开发有限公司 项目地址：普州大道南段 商业总体量：不详（已售约5000㎡，目前接受咨询约5000㎡） 销售模式：裸卖 （已售一年多时间，达到销售条件的5000㎡，已售罄。一层售价7000-13000元，其中涨价数次；二层售价3000-4000元；三层售价2000多-3000多元） 目前底商对外招租价格为40元/月.㎡ 小结： 1、建议目前重点以招商推广为主，同时推出部分沿柠都大道产权商铺，在造成市场影响的同时，“声东击西”，售出部分商业。 2、如果“裸售”，建议均价在1万1/平米。（参考奥鑫·锦城”、“民族星城”，价格与之比肩或略高） 3、如果售后包租，建议均价在1万3/平米。如包租5年，每年固定8%回报，相当于售价的40%用于返租，5年共返出5200元/平米。此5年按照2.5元/㎡（建面，目前安岳尚未成熟商圈租金水平）的平均日租金来算，5年可回收租金成本为2.5×365×5=4563元。即相当于按照13000-5200+4563=12363元/㎡目前裸售。此5年按照5元/㎡（建面，目前安岳成熟商圈租金水平）的平均日租金来算，5年可回收租金成本为5×365×5=9125元.即相当于按照13000-5200+9125=16925元/㎡目前裸售。 4、可设置回购机制，即5年后由管理公司回购该商业。（原价或少量加价） 营销总原则 第一原则：传播效应的核心------轰动性（营销活动） 第二原则：品牌效应的核心------品质感（视觉表现） 第三原则：口碑效应的核心------执行力（营销执行） 五、推广方案 营销活动 推广前期 强销期 尾盘期 项目品牌积累、企业品牌积累 产品推介会.对外 商户互动 答谢酒会 品牌联动，名品鉴赏 公益慈善活动 开盘活动 活动营销 宣传推广方式 尾盘期 平稳销售期 第二阶段 时间 营销目标 销售阶段划分 推广峰图示意 占推广费用比例的20％ 占推广费用比例的30％ 占推广费用比例的30％ 占推广费用比例的10％ 阶段推广费用示意峰图 蓄势期 第一销售期 第二销售期 第三销售期 第四销售期 30% 30% 20% 15% 第三阶段 第四阶段 占推广费用比例的10％ 5% 第一阶段 媒体计划 公众认知程度 规划设计 手续 第一阶段 施工装修 第四阶段 第三阶段 第二阶段 商家入驻、持续销售 2011年 认知度 媒体计划 第一阶段（2010年6月-10月） 1、工作目标 ——以招商推广为主，同时推出部分沿柠都大道产权商铺，在造成市场影响的同时，“声东击西”，售出部分商业。 ——用活动汇聚商业高昂的人气 ——以视觉冲击力和内涵价值树立商业形象 ——与目标商户进行密切的沟通，储备大量潜在商家。 ——蓄势、完成商业部分30%的销售。 2、推广渠道 ——柠都新城新房源面世（含商业）大型活动 ——座谈会：挑选前期积累的意向客户，以茶话会的形式进行当面沟通。 第二、三阶段（2010年11月-2011年5月） 1、工作目标 ——在前期积累商业客户的基础上，全面推广，扩大新商业客户（产权 买受人、经营者）来源。 ——对已有商户进行筛选及洽谈，最终确定业态及商户。 ——实现商业部分50%的销售。 2、推广渠道 ——户外广告率先启动，进行消费者拦截。 ——每月一次：商家系列活动，增加招商现场氛围。 ——召开大型商户见面活动，对项目实体进度、招商情况、经营 规划等多方面与商户进行现场沟通，为开业做好良好准备。 第四阶段（2011年6月-2011年9月） 1、工作目标 ——以商业各业态为依托，促进消费者现场到访，快速形成商业的口碑形象。 ——通过完善策划、大型活动和媒体宣传，制造强势关注度。 ——实现商业部分15-20%的销售。 2、推广渠道 ——各商业板块现场促销。 ——黄金时间，各方面媒体集中轰炸。 * 世纪百合项目发展环境研究报告 柠都新城一期 商业策划报告 * 报告目录 三、项目定位及业态规划 二、区域市场及项目