第8章房地产投资经济分析 房地产投资分析 教学课件.pptVIP

第8章 房地产投资经济分析 8.1 概述 8.1.1 经济分析的概念和作用 1.经济分析的概念 经济分析又称为经济费用效益分析，它从资源合理配置的角度，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，分析项目投资的经济效率和对社会福利所作出的贡献，评价项目的经济合理性。对于财务现金流量不能全面、真实地反映其经济价值，需要进行经济费用效益 8.2 经济效益与费用的识别 8.2.1 经济效益与费用的含义与识别 1.经济效益与费用的含义 凡项目对社会经济所作的贡献，均计为项目的经济效益，包括项目的间接效益。凡社会经济为项目所付出的代价（即社会资源的耗费、或称社会成本）均计为项目的经济费用，包括直接费用和间接费用。因此，经济分析应考虑关联效果，对项目涉及的所有社会成员的有关效益和费用进行全面识别。 8.3 经济效益与费用的影子价格 8.3.1 影子价格的基本概念及估算原则 1.影子价格 影子价格是进行项目经济分析专用的计算价格。影子价格依据经济分析的定价原则测定，反映项目投入物和产出物的真实经济价值，反映市场供求关系，反映资源稀缺程度，反映资源合理配置的要求。进行项目的经济分析时，项目的主 要投入物和产出物，原则上应采用影子价格。 8.4 经济分析的参数与评价指标 房地产投资经济分析的参数分为两类：一类是通用参数，包括社会折现率、影子汇率、影子工资等，这些通用参数由专门机构组织测算和发布；另一类是各种货物、服务、土地、自然资源等影子价格，需要由项目评价人员根据项目具体情况自行测算。 而房地产投资经济分析的评价指标主要有：经济净现值、经济内部收益率。它们是依据经济 表8-1 项目投资经济费用效益流量表 表8-2 国内投资经济费用效益流量表 （续表） （WTP）原则，分析社会成员为项目所产出的效益效益愿意支付的价值。 （2）受偿意愿原则 项目产出物负面影响的计算应遵循接受补偿意愿（WTA）原则，分析社会成员为接受这种不利影响所要求补偿的价值。 （3）机会成本原则 项目投入物的经济价值的计算应遵循机会成本原则，分析项目所占用资源的机会成本。 （4）实际价值计算原则 项目经济分析应对所有效益和费用采用反映资源真实价值的实际价格进行计算，不考虑通货膨胀因素的影响，但可考虑相对价格变动。 3.货物分类 根据货物（广义的货物，指项目的各种投入物和产出物）的可外贸性，将货物分为可外贸货物和非外贸货物；根据货物价格机制的不同，分为市场定价货物和非市场定价货物。可外贸货物通常属于市场定价货物。非外贸货物中既有市场定价货物也有非市场定价货物。 由于土地、劳动力和自然资源的特殊性，它们被归类为特殊投入物。在明确货物类型之后，即可有针对性地采取适当的定价原则和方法。 8.3.2 市场定价货物的影子价格 进行项目经济分析应采用市场价格作为市场定价货物的影子价格的基础，另外加上或者减去相应的物流费用作为项目投入物或产出物的“厂门口”（进厂或出厂）影子价格。 1.可外贸货物影子价格 项目使用或生产可外贸货物，将直接或间接影响国家对这种货物的进口或出口。包括： （1）项目产出物直接出口、间接出口和替代进口； （2）项目投入物直接进口、间接进口和减少出口。 在实践中，为简化工作，可以只对项目投入物中直接进口和产出物中直接出口的，采取进出口价格测定影子价格。对于其他几种情况仍按国内市场价格定价。 直接进口投入物的影子价格（到厂价）=到岸价（CIF）×影子汇率+进口费用 （8-1） 直接出口产出物的影子价格（出厂价）=离岸价（FOB）×影子汇率-出口费用 （8-2） 其中，影子汇率是指外汇的影子价格，应能正确反映国家外汇的经济价值，由国家指定的专门机构统一发布。 2.市场定价和非外贸货物影子价格 国内市场没有价格管制的产品或服务，项目投入物和产出物不直接进出口的，按照非外贸货 物定价，以国内市场价格为基础测定影子价格。 投入物影子价格（到厂价）=市场价格+国内运杂费 （8-3） 产出物影子价格（出厂从）=市场价格-国内运杂费 （8-4） 8.3.3 政府调控价格货物的影子价格 我国尚有少部分产品或服务不完全由市场机制