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广州区域扩张及卫星城市发展进程 /文 2003-10-22 ? 一、广州市房地产的发展及特点? 广州市历来就是个第三产业发达、经济发展速度较高的城市。改革开放的十几年来，广州已成为华南地区的中心城市与金融中心，居民生活水平伴随经济的飞速发展而有了大幅提高，为房地产业尤其是住宅市场的发展奠定了坚实的基础。? 自90年代以来，广州市GDP一直保持着2位数的增长幅度，1998年末，广州市GDP达到1844.09亿元，人均GDP达到3323美元，在十大城市中位于前列。? 1997年末，广州的私人购房比例达到80%，远高于全国50%的平均水平。经济迅速发展、居民生活水平的提高为广州住宅市场的发展奠定了基础，而兴旺的住宅消费市场也已成为广州经济发展新的增长点之一。? 近年来，广州住宅市场的特点可简单概括如下：? 1、规模优势明显，市场对大型住宅小区普遍反应良好；? 2、配套注重完善，住户生活日益方便；? 3、发展商更加注重形象，楼盘的策划包装日显重要；? 4、注重细节问题，包括规划设计、配套设施、销售策略、营销理念等；? 5、客户层面明确，市场定位鲜明、准确；? 6、住宅分布郊区化趋势明显；? 7、更加重视媒体作用，尤其是广告宣传。? 这其中尤为值得注意的是，近两年来广州住宅市场完全以小区销售为主，大规模、质素高的住宅小区极受买家欢迎。正因为如此，近两年内广州市区外围涌现出许多规模大、环境佳、价格相对低廉的大型小区，对广州市居民形成极大的吸引力。? 二、广州住宅郊区化发展的现状和趋势? 1、进入90年代，增城、番禺、从化、花都、南海从东南西北逼迫广州? 92年以来，广州周边县市随着对外交通的日益方便，房地产不断开发，以低廉的价格、良好的住宅环境，为不少买不起广州楼的工薪阶层和二次置业人士提供了一条实现居者有其屋的快速通道。几年来，不知不觉抢夺了部分市内居民购房的购买力，到如今即使第一次置业的广州人士，也会考虑到广州邻近市县安家乐业。? 早在4-5年前，位于广州西侧的南海市黄岐镇就看准了广州地铁开发，大批旧城居民需要搬迁的机会，大量兴建每平方米2000元以下的多层经济适用房，结果一炮而红，吸引了不少西关人家纷纷西迁安居。继后，随着黄岐的市政建设不断完善，黄岐更以“广州中山九路”的销售买点吸引广州市民。现时黄岐的楼宇已从过去只是拆迁户更增加了二次置业的休闲度假者，据估计，现时黄岐住宅的买家有70%为广州市民。? 黄岐旋风之后，北面从化的流溪河山庄、东面的澳洲山庄也纷纷介入广州这个大市。如果说这两个住宅小区吸纳广州人士数量有限，市场的适合面不会很广，那么南部一江之隔的番禺大石一带楼盘可谓声势浩大，规模过十万平方米的洛溪新城、海滨花园、广地花园、丽江花园等质素较高的楼盘粉墨登场，销售有增无减，不断地在离间广州市内楼盘对广州市民的向心力。到99年初，广州碧桂园更以势不可挡的攻势隆重上市，销售对象专门针对广州市的白领阶层，首期50万平方米建筑面积同期推出，销售场面热浪逼人，一个月销售九成，使广州近年来有限的购买力更进一步向外流失。? 2、郊区化明显，郊区成绩远远超过市区成绩? 1998年，广州市属八区完成房地产投资240.22亿元，比1997年增长15.32%，占全市房地产投资的比重由1997年的87.7%提高到1998年的89.2%。在四个县级市中，番禺市完成房地产投资21.2亿元，占县级市完成投资的73%，花都市3.27亿，增城市3.26亿，从化市1.4亿元。在四个县级市完成投资中，除番禺市、增城市有所增长外，其他均出现下降。而番禺市的房地产投资也主要集中在紧靠广州的大石镇等地方，包括丽江花园、洛溪新城、珠江花园以及祁福新村、番禺广州碧桂园等以广州人为主要购买对象的楼盘上。? 尤其值得注意的是，1999年1-6月，市区商品房预售面积下降了17.76%，而县级市的预售面积则出现增长。紧靠广州的番禺大石的大型楼盘，包括广州碧桂园、丽江花园、洛溪新城、珠江花园、祈福新村等在上半年取得了出售面积接近40万平方米，同比增长将近1倍的销售成绩，其中广州碧桂园售出19万多平方米。这些楼盘主要是广州人购买，对市区的楼盘，尤其是海珠区楼盘的冲击是明显的。? 国际各大城市发展表明，当人均GDP超过3000美元时城市住宅市场将缩小。广州目前的人均GDP已达3323美元，住宅郊区化开始初露端倪，也将成为必然的趋势。虽然，目前由于国内居民收入水平较低，汽车尚未普及，公共交通系统的完善且尚待时日，但已出现的城市空心化现象表明了方向，尤其是以北京、上海、广州之类的大城市为先。由于社会城市化进程的进一步发展而出现的城市空心化、居住郊区化现象，对目前开发商来说，是机遇与风险并存，一方面城区边缘有