欧美亚筹建工程规划说明.doc

欧美亚筹建工程规划说明 根据建设单位所提供的图纸以及业主方所需要的建设规模，天泽管理公司根据业内市场需要及经营性的需要提出如下市场分析和数据，以便业主方参考： 在投资初期应对该项目进行系统性的评估才能更加准确的市场经营定位，确定投资额度。 项目概括 按照以下几点，来进行分析项目概况，以便寻找尽可能的准确的市场定位： 会馆的周围环境和所处地理位置； 周围有那些企事业单位和旅游景点； 会馆的设备和设施情况及所开发项目的优点； 市场研究及预测 国家的政策方针给洗浴开发带来的好处； 沈阳市宏观经济发展状况分析；（应从以下几方面阐述） 1）、全市人均的生产总值 2）、沈阳市的经济实力发展情况 3）、人均消费能力 消费新趋势； 随着经济的发展，商业活动必然增多，社团旅游及自助旅游已经成为一个时尚的消费热，这对于洗浴是一个契机（从以下几方面来分析） 从旅游业的发展可激活休闲会馆的销售活动 会馆已逐渐成为商务往来的时尚场所 洗浴休闲会馆已被社会认可 项目附近设施与交通情况分析 项目附近配套设施情况 文化教育方面（有哪些学校） 医疗保健方面（有哪些医院） 超市购物方面（有哪些商场和超市） 公园绿化方面（有哪些公园和旅游景点） 政府机构方面（有哪些政府机关） 银行邮政方面（有哪些银行等金融单位） 纪念性建筑物 项目附近的道路交通情况（是否有禁停或单行路） 项目的优劣分析 优势分析 从环境分析（主要附近各旅游景点） 从交通便利分析 从基础配套设施齐全上分析 从休闲度假特点分析 劣势分析 从饮食娱乐品牌方面（知名度为零） 散客的消费群体小 周围的流动人口少 提出的定位考察需求是为装修档次及经营定位准备的基础数据 下列数据是为经营需要，所提供的经验性数据供业主方参考： 可使用面积18000------22000平方米为标准 前厅、桑拿面积配置： 前厅： 1、等候区和更鞋区面积不应少于400平方米。虽然本店是属于高层设计但大堂过小将影响客人的进出，同时将整体视觉效果。 2、收银台能满足5个以上收银和接待的需要。 3、鞋吧鞋柜的数量要多余更衣箱的数量。 桑拿浴： 男更衣箱的数量应在1200个左右。其中大更衣箱应在300左右，并能形成相对隔离区域，便于经营时划分出贵宾区域。 女更衣箱的数量应在500个左右。其中大更衣箱应在200左右，独立区域。 男水区的面积按人均4平方米计算，接待客人峰值按300人计算浴区面积在1200平方米以上。 女浴区的面积按人均3平方米计算，按200人峰值计算，浴区面积在600平方米以上。 男淋浴头按每20分钟洗浴一人的速度，按300人计算，淋浴头应在50左右，坐浴在8---10个之内。就可满足需要。 女淋浴头按每30分钟一人的速度，按200人计算，淋浴头应在30个左右，坐浴在6—8个之内。 公共区域： 休息大厅床位应不少于70张床位。 演艺厅可同时容纳300人以上的客人欣赏节目。 自助餐厅容纳80---100人的就餐（按不收费的情况制定） 按摩房10间左右，而且要有功能性，如高峰期不能满足客人需要可在客房中按摩。 客房： 棋牌室主要在套房或较大的房间中划分，占客房总数的20%----25%。 标准双人间占客房的40%。 标准间占客房总数的25%。 三人、普通套房占客房总数的20% 四人间占客房总数的10% 豪华房占客房总数的5% 客房总数应在90间---120间之间 以上的面积使用和客房、休息厅的床位数是为能够满足1500人---1800人制定的。