南阳房地产调查.doc

南阳房地产调查 这个暑假我进行了为期五天的南阳房地产社会调查实践，实践当中有不少收获和感想。 进入21世纪，南阳房地产的发展进入了真正的黄金时期，无论与自身历史相比，还是与国内其他中等城市相比，都创造了新的奇迹。 不容质疑，南阳90年代以来，特别是进入21世纪以来房地产业的持续、高速增长对区域经济GDP的贡献率，对相关产业的刺激拉动作用，对城市面貌的改观，对满足日益增长的人民群众的住房需求，对改善投资环境等均发挥了不可替代的巨大作用。但是当前南阳市房地产市场已经出现了房价涨幅过大、供应结构失衡等突出问题。我认为南阳市政府应对这些问题予以高度重视，并采取切实有效的措施，予以调控解决，方能保持房地产支柱产业得以健康、稳定、持续地发展。 一、房价涨幅过快的原因 从理论上讲，一个城市的房价增速水平应与该城市的国民经济增长率水平、居民年均收入增长率水平相适应。南阳市近几年来国民经济GDP的增长率达6-7%，居民户均收入增长率保持在4-5%左右，因此房价水平能够与此相匹配，保持每年6%以内的上涨率，是正常的、稳定的，并可达到可持续发展的目的。反之，超过该上涨水平，或大大超过该上涨率的，应予以调控或严格控制。南阳市近二年来房价的上涨，已大大超过了社会可以接受的上涨比例，究其原因如下： １、需求拉动房价上涨。市场的供求关系永远是房价升降的决定因素。近二、三年来，由于住房分配货币化、新一轮旧区改造、吸纳外来投资商、外来人才等政策拉动，中等白领收入者大量进入房市，外省市资金涌入投资房地产，促使南阳市住房需求猛增，出现阶段性供不应求态势，以此拉动了房价猛涨。据统计，去年上半年南阳市商品房竣工面积为203.2万平方米，销售面积却达198.7万平方米，供求比例为1:1.17，销售面积高于供应面积17.2%，供不应求必然促使房价上涨。南阳市连续三年商品房销售面积大于竣工面积，且空置一年以上的住宅仅96万平方米，空置率过低，形成供不应求，迫使房价急剧上涨。 ２、成本推进房价上涨。房地产开发成本包括土地费用、建安费用、设计费用、管理费用、税收费用、财务费用等几项。其中土地费用占较大比例，其稀缺性和不断升值的刚性，加上各项建材的涨价和建筑设计的日趋优化，新材料、新技术的运用，员工工资的提高都会推动房地产开发成本的上升，从而推动房价的上扬。 ３、内在品质提升房价上涨。今年来，南阳商品房的综合品质均有了长足的提升，表现在房型设计，建筑外观、科技含量、居住功能、生态环境、配套设施等诸方面，这些都是将提升开发成本，物有所值造成价格上升。 ４、土地使用权交易价格飞涨。近十年来，南阳的土地交易价格普遍上涨，目前市中心地价已达每平方米380.66万元，甚至更高，这种非正常地价上扬造成房价非理性飞涨。 ５、商品住房供应的结构性失衡。高价房、别墅供应过多，低价房、动迁房奇缺，而市区动迁速度过快，对动迁房需求急增，导致房价急剧上涨。 ６、投资投机性购房比例过大。国际上一般公认的投资性购房比例警戒线为20%，南阳市投资性购房比重已达16.6%，尚不包括空置半年以内的商品住宅和发生在初始登记前的售楼处“炒楼花”现象在内，如考虑上述因素，投资性“炒作”比重可能超过20%的警戒线，在个别地区少数楼盘这种投机比重甚至达到20-30%。投资购房“炒楼花”现象无疑不断推高了南阳的房价水平。 ７、 房地产开发商利润过高。合理的利润是房价的有机组成部分，国外房地产开发利润一般在6-8%水平，在正常的市场条件下，我国的房地产开发利润也应在15%左右，但目前房地产开发商盲目追求高利润，一般项目利润率高达20-30%，有些高档房和别墅项目甚至超过50%，高的离奇的暴利行为也相应提高了南阳的房价水平。 ８、部分政府行为诱发了房价的上涨。南阳市九十年代初明确的“二级政府，三级管理”体制导致部分区县政府容易将辖区内的地价、房价水平与GDP增长、财政收入、政府业绩自觉或不自觉的联系在一起；南阳市前几年停建经济适用房的措施形成了今日低价房、动迁房奇缺、供应结构失衡、房价奇升的不利局面。 二、房价涨幅过大的不良后果 １、容易产生房地产泡沫，引起市场的大起大落。 房价涨幅过大，超出了本市居民这一消费主体的承受能力，而以投资投机为目的“炒房族”比例大幅上升，形成虚拟需求放大，估计全市有几百万平方米的商品房在倒手炒作，这极易造成泡沫成份，一旦市场有变，这类房屋急于抛出变现，引起市场大起大落，从而造成严重的后果 2、增加商务成本，不利于招商引资。高昂的地价、房价抬高了境外、外省市企业和投资者在南阳的办公、居住、生产场所的商务成本，使他们中的不少人望而生畏，另求他处投资、居住，这显然不利于招商引资，进而影响建设南阳