购房流程图.doc

购房流程之一：精挑细选 购房关键词：经营资格 开发商是商品房买卖的对方当事人，了解对方“家底”是做买卖的基本前提。根据我国有关法律、政策，目前，开发商从事房地产开发主要采取两种形式：一种是由若干个投资者（即股东）新设立房地产开发公司（包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司）；另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。 　购房者需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等，为此需要审查开发商的下列情况或文件： 　　1、开发商的股东情况。　　如果开发商的股东或合建方有法人股东（大多数开发商由或主要由法人股东构成），则应审查每一股东的营业执照，以便了解其基本情况。2、开发商的必威体育精装版“营业执照” 有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检，购房者应注意营业执照的办理时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章。 　　3、开发商设立时由注册会计师出具的验资报告，以便知悉其实收资本的数量和缴纳情况等。 　　4、开发商的公司章程。5、如果开发商是中外合资或合作房地产开发公司，买方还应审查如下文件：合资合同或合作合同；外经贸主管部门的批准文件；外商投资企业批准证书等。 　　购房关键词： 　　“五证” 　　买房还应查询开发商所售房屋是否“五证”俱全。这“五证”包括： 　　1、房地产资质证书； 　　2、规划局的《建设工程规划许可证》； 　　3、国土局的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》（证明卖方已交纳了土地出让金，拥有产权保障）； 　　4、建委的《建设工程开工建设许可证》； 　　5、《商品房销售（预售）许可证》。 　　在这“五证”中，最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，它表明所售房屋是合法项目。 　　购房关键词： 　　土地使用权 　　根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发最根本的条件。对于国有土地来说，取得的方式无非是两种，其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权（出让土地才可以依法转让，转让是建立在出让的基础之上的），简单说前者是无偿用地，后者是有偿用地。用于商品房开发的用地，都必须是有偿用地，即其必须是来源于政府出让的土地。 　　为了明确开发商的用地是否是出让土地，买方应重点审查下列文件： 　　1、《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》； 　　2、《国有土地使用证》； 　　3、缴纳地价款的有关凭证。 　　购房关键词： 　　特别“考察” 　　1、正式的“国有土地使用证”应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章； 　　2、土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款； 　　3、土地证不得擅自涂改； 　　4、土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致； 　　5、注意土地证上是否有土地使用权抵押记录。 　　核心提示 　　买房的最基本要求就是放心。购房者在买房之前一般都会有意无意地做一些调查，以免上当受骗。这种前期工作实际上就是对开发商的资信审查，一般来说购房者通常不知道从何处着手，往往盲目的进行调查，花了大量的时间却收不到好的效果。 ???友情提醒：选房三大原则 　　大家都希望把钱用在刀刃上，买一套物有所值的好房子。怎样才能选购一套性价比高、令人满意的住宅呢？原则一：特性对比优先 　　房屋所具备的一些特性，如：位置、价格、项目名称、楼层、户型、朝向、社区环境等，可以描述出房屋的基本状况，并区别于其他房屋或产品。通常对比，将房屋的不同特性进行对比，优先考虑对自己更重要的，自己更看中的方面。原则二：不苛求完美 　　各方面都能兼顾的房子实际上是不存在的，由于市场的细化和个性化，追求完美将是一件很困难的事。所以在尾房选购或者对比当中，应该将注意力放在最容易、最关键的几方面。原则三：高性价比优先 　　性价比是一个可以量化的指数，购房者可以从够房需求的几个主要方面列出各因素的权重，然后对几个项目分别进行分值评定，最后综合分值高的房屋可以优先考虑。 ?? 选房建议 ?? 1、关注成熟社区，最好选一个成熟社区，人气足，配套全，交通好，管理优，开发商的实力强。这样，生活的大环境便有了保证。 　　2、别选收不全的项目，有些商品房存在法律纠纷，这些房子千万别选。 　　3、盯准集团消费的剩余产品，有些单位大量购房，只把部分顶层和底层甩下来。其实，这样的尾房除了楼层不理想之外，没有什么大的缺陷，而且住户的素质都处于较高的层面。 购房流程之二：谈判技巧 ?　 购房关键词：购房者心理 　　在谈判前，购房者应该要做一些准备： 　　1、必须确定目标，确定希